土地市场定期报告：2021年以来全国各区域土地市场表现如何？-20210521-天风证券-37页_4mb

2021年以来全国各区域土地市场表现总结

核心内容

2021年以来，全国土地市场呈现区域分化趋势，地方政府在编制政府性基金预算收入时，会参考上年度征收情况和本年度预期征收任务，同时考虑区域内城投债到期回售压力。多数省份下调了政府性基金预算收入同比增速，但天津、青海等省份上调，反映出不同地区的财政策略和土地市场表现差异。

主要观点

• 预算编制逻辑：地方政府性基金预算收入编制考虑上一年度征收情况和本年度任务调整，城投债到期回售压力是重要参考因素之一。
• 区域分化明显：华东和华南地区土地出让市场活跃，成交均价和出让金规模较大；而东北、西北、华北和华中地区土地出让规模较低，市场景气度有所下降，但西南地区逐步回暖。
• 土地流拍率上升：华东、西南、华中和华南地区流拍率上升，可能反映土地供应节奏加快或市场拿地热情下降。
• 预算执行差异：多数省市超额完成政府性基金预算收入，但部分省份如天津、河南、湖北完成情况较差，需关注其土地市场变化。

关键信息

1. 政府性基金预算收入与城投债到期回售的关系

• 纵向分析显示，政府性基金预算收入预算数与城投债到期回售规模变动趋势基本一致，大部分省份保持同向变化。
• 2021年政府性基金预算收入同比增速为负的省份中，到期回售增长率超过50%的有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这些地区到期回售压力升高。

2. 2021年土地出让情况

• 全国土地出让金概况：

  • 2021年1季度全国土地出让金总额为6174.88亿元，同比增速为29.71%。
  • 土地成交均价全国前10名地市中，杭州市以21785.39元/㎡居首，同比增长41.87%。
  • 2021年4月，土地出让金前10名地市中广州以941.25亿元居首，杭州有所下降。

• 区域表现：

  • 华东地区：土地出让金和成交均价表现突出，杭州市、宁波市、苏州市等城市成交情况良好，但流拍率有所上升。
  • 西南地区：土地出让金增长较快，流拍率上升显著，部分城市增长超过50%。
  • 东北地区：土地出让金增长乏力，部分城市如哈尔滨、长春表现较差。
  • 西北地区：土地出让金增长缓慢，部分城市如西宁、兰州表现不佳。
  • 华北地区：土地出让金增长整体偏低，部分城市如石家庄、太原表现较好。
  • 华南地区：土地出让金增长较快，深圳、广州等城市表现活跃。

3. 土地市场景气度与偿债能力

• 土地出让金和成交均价的波动对地方政府的偿债能力有重要影响。
• 土地流拍率上升可能反映市场供需失衡，需关注土地市场调控政策和区域经济状况。

小结

2021年以来，全国土地市场表现呈现显著的区域分化。华东和华南地区土地市场活跃，出让金和成交均价增长较快，而东北、西北、华北和华中地区市场景气度较低。政府性基金预算收入编制与城投债到期回售压力密切相关，需关注预算执行情况和市场变化对地方财政的影响。土地流拍率上升可能反映市场供需失衡，需进一步分析其背后原因及对地方经济的影响。