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土拍冷淡央国企托底，高层三度释放稳定信号

核心内容

2021年1-9月，百强房企累计实现销售金额9.79万亿元，同比增长13.1%，销售面积6.58亿平方米，同比增长4.0%。然而，9月单月销售金额同比下降36.0%，销售面积同比下降42.9%。销售下滑主要受楼市调控升级和疫情后购房需求释放较快影响。其中，TOP5房企1-9月累计销售金额同比增长1%，TOP6-10房企增长14%，TOP11-20房企增长16%。TOP20房企中，绿城中国、金地集团、招商蛇口的累计销售增速分别达到76%、34%和27%。

第二轮集中供地市场出现明显降温，流拍率提升、溢价率下降。截至2021年10月17日，22个集中供地城市中，除长沙、宁波、郑州外，其余19个城市均已完成土地出让。北京、沈阳、杭州、广州流拍率均超过50%，而苏州、青岛、深圳、无锡流拍率控制在20%以下。重庆、杭州、成都等城市溢价率降幅最大，其中重庆第二轮土拍溢价率从44%降至0.2%，降幅达44%。

在第二轮土拍中，资金充足的央企和国企表现更为活跃。TOP50房企中，央企和国企拿地金额占比高达74%，拿地数量占比高达86%。例如，深圳第二轮土拍中，民企仅拿地4块，而央企和国企拿地成交价占比达90%。

为防止系统性风险，央行半个月内三次释放稳定信号，强调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，并指出房地产信贷环境或将迎来实质性改善，政策边际放松将利于地产板块估值修复。

主要观点

• 销售数据疲软：9月百强房企销售金额和面积均出现明显下滑，显示市场整体需求受到抑制。
• 土拍市场降温：第二轮集中供地流拍率和溢价率双降，市场热度显著降低，部分城市如重庆、杭州、成都出现明显降温。
• 央国企主导拿地：在土拍市场中，央企和国企成为主要拿地力量，显示出其在当前市场环境中的稳定性与资金实力。
• 政策边际放松：央行多次释放稳定信号，有助于改善房地产信贷环境，为地产板块带来估值修复机会。
• 投资主线明确：当前应关注5条投资主线，包括均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业以及医美服务企业。

关键信息

房企销售情况

• 1-9月累计销售金额：9.79万亿元（同比增长13.1%）
• 9月单月销售金额：0.85万亿元（同比下降36.0%）
• 9月单月销售面积：0.57亿平方米（同比下降42.9%）

土拍市场情况

• 流拍率：北京、沈阳、杭州、广州超过50%
• 溢价率：重庆、杭州、成都降幅显著，其中重庆从44%降至0.2%
• 央企国企拿地占比：TOP50房企拿地金额占比74%，拿地数量占比86%

央行政策动态

• 9月27日：央行例会强调“两个维护”
• 9月29日：央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会
• 10月15日：央行新闻发布会继续强调“两个维护”，并回应市场关注的信贷管理、房企信用风险和美元债价格下跌等问题

投资建议

• 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
• 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
• 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
• 物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
• 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

• 项目交付风险
• 项目销售回款风险
• 行业政策调控风险

图表目录

• 图1：TOP100房企1-9月累计销售金额同比增长13.1%
• 图2：TOP100房企9月单月销售金额同比下降36.0%
• 图3：TOP100房企1-9月累计销售金额同比增长4.0%
• 图4：TOP100房企9月单月销售面积同比下降42.9%
• 图5：北京流拍率最高
• 图6：重庆溢价率降幅最大
• 图7：广州第二轮集中土拍房企拿地份额（按成交价计算）
• 图8：深圳第二轮集中土拍房企拿地份额（按成交价计算）
• 图9：TOP50房企二轮土拍拿地数量国企占比86.1%
• 图10：TOP50房企二轮土拍拿地金额国企占比73.6%
• 图11：申万地产板块近一年相对沪深300走势
• 图12：申万地产板块年初以来相对沪深300表现
• 图13：上周ST新光、铁岭新城等个股涨幅显著
• 图14：嘉凯城、华夏幸福等个股跌幅显著
• 图15：申万地产板块交易额靠前个股
• 图16：年初以来申万地产上涨个股占比为38.64%
• 图17：上周表现强势的港股通内房股
• 图18：年初以来表现强势的港股通内房股
• 图19：上周表现强势的物业股
• 图20：年初以来表现强势的物业股

表格目录

• 表1：2021年9月重点房企销售排名
• 表2：第二轮集中供地流拍率提升、溢价率下降
• 表3：央行三次释放稳定信号，地产信贷环境或将迎来实质性改善
• 表4：重点关注公司盈利预测与评级