20211017-国金证券-房地产行业研究_京沪土拍难逃降温_政策转暖正当时_16页_1mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究买入（维持评级）

核心内容总结

行业整体表现

• 地产板块：本周申万A股房地产板块涨跌幅为 -1.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为 +0.1%，在各板块中位列第15。
• 物业板块：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +1.0%，跑赢沪深300指数（0%），但相对恒生中国企业指数（+2.2%）的相对收益为 -1.2%。

新房销售数据

• 全国数据：本周40个城市商品房成交面积为566万平米，周环比增长186%，周同比下滑20%，月度累计同比下滑14%，年度累计同比上升18%。
• 一线城市：周环比增长80%，周同比下滑9%，月度累计同比上升8%，年度累计同比上升28%。
• 二线城市：周环比增长228%，周同比下滑9%，月度累计同比下滑6%，年度累计同比上升16%。
• 三四线城市：周环比增长207%，周同比下滑53%，月度累计同比下滑48%，年度累计同比上升16%。

二手房销售数据

• 全国数据：本周17个城市二手房成交面积为128万平米，周同比下滑31%，月度累计同比下滑24%，年度累计同比上升1%。
• 一线城市：周同比下滑17%，二线城市周同比下滑33%，三线城市周同比下滑63%。

土地市场动态

• 京沪土拍降温：北京第二轮集中土拍成交17宗地块，总成交金额513亿元，整体溢价率4.0%，流拍率61%；上海第二轮集中土拍成交20宗地块，总成交金额481亿元，溢价率3.8%，流拍率26%。
• 对比首轮土拍：北京和上海首轮土拍溢价率分别为7.6%和5.5%，流拍率分别为0%和3.1%。

政策动向

• 政策转暖信号：央行在第三季度金融统计数据发布会上表态维稳房地产市场，预计按揭投放将加快，开发贷断贷困境将缓解，地方金融机构与地方政府配合度将提高。
• 哈尔滨政策改善：哈尔滨出台政策改善措施，包括土地款缴纳、预售资金监管、预售条件等方面，成为政策调整的样板城市。

投资建议

• 地产板块：政策调控最艰难时期已过，未来地产股估值受压制因素将有边际改善，看好Q4的估值修复行情。
• 推荐企业：
  • 优质民营房企：如融创中国、新城控股，因其资产流动性较好，弹性更大。
  • 经营稳健的头部房企：如保利发展、万科、建发国际。

主要观点

• 市场情绪改善：政策层面的积极信号表明房地产行业调控已进入边际改善阶段，市场情绪有望逐步回暖。
• 销售与土拍表现分化：新房销售出现回暖迹象，但二手房市场仍承压，尤其三四线城市表现不佳。
• 政策调整因城施策：哈尔滨政策调整为其他城市提供参考，有助于改善房企现金流。
• 估值修复预期：随着政策改善，地产板块有望迎来估值修复，尤其关注民营房企的弹性空间。
• 风险提示：房地产调控力度可能超预期、销售下滑幅度可能超过预期、并购整合进度可能不及预期。

关键信息

• 市场数据：

  • 申万A股房地产板块周跌幅为-1.4%。
  • 恒生物业服务及管理指数周涨幅为+1.0%。
  • 沪深300指数周涨幅为0%。
  • 北京、上海土拍成交金额分别为513亿元和481亿元。
  • 京沪土拍溢价率分别为4.0%和3.8%，流拍率分别为61%和26%。

• 政策调整：

  • 央行表态维稳房地产市场，按揭和开发贷有望改善。
  • 哈尔滨政策改善力度超预期，关注土地款缴纳、预售资金监管、预售条件。
  • 其他城市政策如宁波、海南、广东等地也有相关调整。

• 企业动态：

  • 地产公司：保利置业、德信地产、港龙中国、美的置业、金科股份、龙湖集团等发布销售和融资动态。
  • 物管公司：特发服务、星盛商业、新城悦服务、旭辉永升服务等发布股权交易和股份回购信息。

• 估值情况：

  • A股地产PE-TTM平均值为25.5，港股地产PE-TTM平均值为14.0。
  • 恒生物业PE-TTM平均值为5.1，港股物业PE-TTM平均值为14.0。
  • 重点推荐企业包括万科A、保利发展、建发国际、龙光集团、金科服务等，均给予买入评级。

风险提示

• 房地产调控政策力度可能超出预期。
• 房地产销售下滑幅度可能超过预期。
• 并购整合进度可能不及预期。

图表与数据

• 图表1：申万A股各板块本周涨跌幅排序。
• 图表2：WIND港股各板块本周涨跌幅排序。
• 图表3：地产个股涨跌幅前5名。
• 图表4：地产个股涨跌幅末5名。
• 图表5：物业指数与沪深300、恒生中国企业指数涨跌幅对比。
• 图表6：物业个股涨跌幅前5名。
• 图表7：物业个股涨跌幅末5名。
• 图表8：40城新房成交面积及同比增速。
• 图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比。
• 图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比。
• 图表11：40城新房成交明细（万平方米）。
• 图表12：17城二手房成交面积及同比增速。
• 图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比。
• 图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比。
• 图表15：17城二手房成交明细（万平方米）。
• 图表16：12城商品房库存和去化周期。
• 图表17：12城各能级库存去化周期。
• 图表18：12城商品房库存及去化周期。
• 图表19：地产行业政策新闻汇总。
• 图表20：上市公司动态。
• 图表21：物管行业资讯。
• 图表22：物管公司动态。
• 图表23：A股地产PE-TTM。
• 图表24：港股地产PE-TTM。
• 图表25：港股物业PE-TTM。
• 图表26：覆盖公司估值情况。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

• 本报告由国金证券发布，仅供具备相应风险承受能力的投资者使用。
• 本报告内容基于公开资料，不构成投资建议，不承担法律责任。
• 报告仅限中国大陆使用。