20220530-东北证券-东北地产周报_央国企占榜厦门和福州土拍_启用信用保护工具发债民企再扩容_27页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现承压，A股房地产板块下跌3.39%，内房股也出现下跌趋势。在政策层面，国务院召开全国稳经济电视电话会议，支持合理住房需求，放松对民营房企的信贷限制。地方层面，多个城市出台楼市支持政策，包括取消限购、降低首付比例等。土地市场方面，厦门和福州完成第二轮集中供地，央国企主导市场，楼面价和溢价率有所下降。新房和二手房成交面积有所改善，但整体仍处于较低水平。房企融资方面，部分民营房企加入发债并启用信用保护工具，改善流动性。

主要观点

1. 市场表现不佳：

   • A股房地产板块下跌3.39%，表现位于市场下游。
   • 内房股指数下跌2.07%，表现位于中下游。
   • 个股中，珠江股份涨幅领先，金科股份、中华企业等跌幅较大。

2. 政策支持：

   • 国务院强调支持民营房企融资，推动宏观杠杆率适当提高。
   • 多地出台楼市宽松政策，如取消限购、降低首付比例、放松公积金政策等。
   • 上交所为多家民营房企召开投融资对接会，推动融资渠道拓宽。

3. 土地市场：

   • 全国百城土地成交面积环比下降30.9%，楼面价环比下降48.2%。
   • 厦门和福州第二轮集中供地，央国企主导，楼面价略有上升，溢价率下降。
   • 一线、二线、三线城市土地成交情况有所分化，一线城市成交面积下降，三线城市略有上升。

4. 成交市场：

   • 新房成交面积环比上升68.8%，但同比下降55.1%。
   • 一线城市新房成交面积环比大幅上升145.9%，但同比仍下降41.1%。
   • 二手房成交面积环比下降0.7%，但同比上升35.2%。部分城市如成都二手房成交增长显著。

5. 推盘去化：

   • 商品房推盘面积环比上升27.5%，但同比下降64.9%。
   • 去化周期为28.8个月，保持高位，批售比上升至3.4。
   • 一线城市去化周期较高，三线城市去化周期持续上升。

关键信息

厦门和福州土拍情况

• 厦门：第二轮集中供地共10宗地，9宗成交，总成交金额198.7亿元，平均楼面价25220元/平，平均溢价率2.6%，较首轮下降。
• 福州：第二轮集中供地共14宗地，11宗成交，总成交金额91亿元，平均楼面价15692元/平，平均溢价率2.0%，较首轮下降。
• 拿地企业以央国企为主，民企仅有一家。

房企动态

• 金科股份：提出“20金科03”展期一年，维持5%票面利率。
• 新城控股：启用信用保护工具，发行中期票据。
• 碧桂园：发行5亿元公司债券，票面利率4.5%。
• 越秀地产：发行两期债券，票面利率分别为2.84%和3.35%。
• 招商蛇口：为子公司提供担保，融资7亿元。

政策动向

• 中央层面：
  • 国务院召开稳经济会议，支持合理住房需求。
  • 三部门发布住房公积金阶段性支持政策。
• 地方层面：
  • 哈尔滨取消限售政策。
  • 太原发布36条稳楼市措施，首套房首付比例降至20%。
  • 厦门放松限购，二孩家庭可购买第三套住房。
  • 济南调整首套房认定标准，首付比例降至30%。

成交数据

• 新房：
  • 34城周度成交面积405万方，环比上升10.2%，同比下降29.0%。
  • 一线城市成交面积45万方，环比上升145.9%，同比下降41.1%。
  • 二线城市成交面积258万方，环比上升9.3%，同比下降22.3%。
  • 三线城市成交面积96万方，环比上升15.7%，同比下降30.5%。
• 二手房：
  • 15城周度成交面积128万方，环比下降0.7%，同比下降35.2%。
  • 一线城市成交面积26万方，环比下降8.4%，同比下降56.1%。
  • 二线城市成交面积88万方，环比下降0.3%，同比下降21.9%。
  • 三线城市成交面积14万方，环比上升14.2%，同比下降46.0%。

价格走势

• 新房价格：
  • 中指院百城新房均价16193元/平，环比上升0.02%，同比上升1.51%。
  • 一线城市新房均价43681元/平，环比上升0.03%，同比上升1.19%。
  • 二线城市新房均价14951元/平，环比上升0.03%，同比上升1.41%。
  • 三线城市新房均价10075元/平，环比下降0.06%，同比上升0.83%。
• 二手房价格：
  • 70大中城市二手房均价环比下降0.30%，同比下降1.60%。
  • 一线城市跌幅居前，同比仍下降。

投资建议

• 行业整体向好趋势未变，稳健绿档房企加速集中，央国企优势明显。
• 民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，可适度配置腰部弹性标的。
• A股建议关注：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股。
• H股建议关注：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

风险提示

• 市场销售表现超预期下行。
• 国内新冠疫情反复，影响房地产市场复苏节奏。

财务数据（部分重点公司）

行业数据