20211115-中达证券投资-内地房地产-10月统计局数据点评及房地产月报_整体数据继续下行_政策修复逐步发力_25页

房地产行业10月数据点评与分析总结

核心内容概览

10月房地产行业数据整体呈下行趋势，销售、投资和土地市场均出现显著下滑，反映出行业基本面持续承压。政策修复逐步发力，但行业信用风险与市场通缩的反馈循环仍未打破。主要城市销售数据持续下滑，去化周期上升，二手房市场表现疲软。土地市场在集中供地和融资压力下进一步降温，溢价率回落。融资端表现疲软，房企面临较大资金压力。

主要观点

行业整体数据下滑

• 商品房销售：1-10月全国商品房销售金额同比增长11.8%，销售面积同比增长7.3%，均较上月有所放缓。
• 房地产开发投资：1-10月全国房地产开发投资完成额同比增长7.2%，增速继续下滑。
• 土地市场：1-10月全国住宅用地成交建面同比下降29.3%，土地成交价款同比下降9.7%。
• 新开工面积：1-10月新开工面积同比下降7.7%，降幅进一步扩大。
• 竣工面积：1-10月竣工面积同比增长16.3%，增速有所回落。
• 开发资金来源：1-10月开发资金来源同比增长8.8%，但增速持续回落，主要依赖定金及预收款和个人按揭贷款。

市场表现

• 房企股价：整体表现疲弱，物业公司股价优于开发类公司。
• 二手房市场：10月二手房成交面积环比下降31%，同比下降47%，挂牌量指数维持高位。
• 去化周期：截至10月末，14城平均去化周期为34.2个月，环比上升9%，同比上升172%。

土地市场

• 住宅用地成交建面：10月全国百城住宅用地成交建面同比下降58.2%，三线城市降幅显著。
• 成交总价：10月全国百城住宅用地成交总价同比下降22.4%，三线城市降幅最大。
• 楼面均价：10月百城楼面均价环比上升，一线城市涨幅明显。
• 溢价率：10月百城住宅用地成交溢价率环比下降，二线城市和三线城市降幅明显。

融资情况

• 境内信用债：10月境内房地产信用债发行规模环比下降，净偿还。
• 海外债券：内房海外债券发行规模环比明显下降，增速放缓。
• 房地产贷款余额：房地产贷款余额增速持续下滑，个人住房贷款余额增速近期小幅下降。

关键信息

销售数据

• 10月新房成交：44城新房成交面积环比下降13%，同比下降31%。
• 10月二手房成交：15城二手房成交面积环比下降31%，同比下降47%。
• 累计成交：新房成交面积累计同比增长9%，二手房累计同比下降4%。
• 城市表现：芜湖、福州、淮南、泰州累计增幅较大，肇庆、东营、嘉兴、泉州累计降幅较大。

土地市场

• 10月住宅用地成交建面：一线城市同比上升114.8%，二线城市同比下降41.5%，三线城市同比下降85.3%。
• 1-10月住宅用地成交建面：全国累计同比下降29.3%，一线城市同比下降1.1%，二线城市同比下降26.1%，三线城市同比下降36.2%。
• 成交总价：10月全国住宅用地成交总价同比下降22.4%，三线城市降幅最大。
• 楼面均价：10月百城楼面均价环比上升，一线城市涨幅明显，三线城市环比下降。

融资数据

• 房地产开发资金来源：1-10月累计同比增长8.8%，国内贷款累计下降10.0%，自筹资金累计同比增长5.1%。
• 信用债：境内信用债发行规模环比下降，净偿还；海外债券发行规模环比下降，增速放缓。
• 房地产贷款余额：房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长7.6%。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级。
• 政策修复：修复性政策逐步落地，有望缓解行业信用反馈循环。
• 重点城市：部分城市如北京、金华、苏州二手房成交面积累计增幅居前，值得关注。
• 房企表现：部分房企如易居企业控股、远洋集团、中海物业股价表现相对较好。

风险提示

• 信用风险：行业信用风险扩散，房企经营问题对市场造成一定影响。
• 市场通缩：市场通缩压力下，行业基本面可能继续下滑。
• 融资端压力：融资端压力未缓解，可能进一步影响新开工与投资。
• 土地市场下行：土地市场持续下行，房企拿地意愿下降。

总结

当前房地产行业整体处于下行阶段，销售与投资增速放缓，土地市场降温，房企融资压力增大。政策修复逐步发力，但行业重回正轨仍需时间。主要城市销售数据表现不一，一线城市相对较好，三线城市表现较差。二手房市场成交持续下滑，挂牌量维持高位。土地市场在集中供地和融资压力下进一步收缩，溢价率回落。房企融资端表现疲软，信用债发行规模下降，海外融资亦有所放缓。整体来看，行业仍面临较大挑战，但政策支持或有助于市场逐步修复。