房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：整体数据继续下行，政策修复逐步发力-20211115-中达证券-25页_1mb

房地产行业10月数据总结

核心内容概览

2021年10月，中国房地产行业整体呈现下行趋势，销售、投资和土地市场均出现不同程度的放缓，同时政策修复逐步发力，行业基本面压力有所显现。数据显示，销售和投资增速持续下滑，房企融资环境承压，市场通缩与信用风险形成反馈循环，影响行业复苏进程。

主要观点

• 销售市场：全国商品房销售面积和销售额同比增速均下降，且单月销售增速继续下滑，部分城市销售压力显著。一线城市销售降幅相对较小，而三线城市降幅较大。
• 投资市场：房地产开发投资增速放缓，房企拿地热情下降，土地成交面积和成交价款同比降幅扩大，部分核心城市溢价率明显回落。
• 土地市场：土地成交面积和总价持续下滑，三线城市降幅显著，房企在流动性压力下趋于保守。
• 资金来源：房地产开发资金来源增速持续回落，定金及预收款和个人按揭贷款成为支撑因素，但边际改善有限。
• 政策与市场修复：政策逐步修复，旨在打破信用反馈循环，行业有望逐步恢复，但短期内仍面临较大挑战。

关键信息

销售市场表现

• 全国商品房销售金额：1-10月累计同比增长11.8%，较1-9月下降4.4个百分点。
• 全国商品房销售面积：1-10月累计同比增长7.3%，较1-9月下降4.0个百分点。
• 单月销售情况：10月全国商品房销售面积环比下降13%，同比下降31%。
• 城市表现：一线城市销售面积同比下降13%，二线城市下降21%，三线城市下降43%。芜湖、福州、淮南、泰州累计增幅较大，而肇庆、东营、嘉兴、泉州累计降幅较大。

土地市场表现

• 住宅类用地成交面积：1-10月全国累计同比下降29.3%，其中三线城市降幅最大（36.2%）。
• 住宅类用地成交总价：1-10月全国累计同比下降9.7%，三线城市下降15.5%。
• 溢价率：10月全国住宅用地溢价率环比小幅下降，一线城市略有上升，二线和三线城市明显下降。

开工与竣工情况

• 新开工面积：1-10月累计同比下降7.7%，较1-9月降幅扩大。
• 竣工面积：1-10月累计同比增长16.3%，较1-9月增速下降。

融资情况

• 开发资金来源：1-10月累计同比增长8.8%，较1-9月增速下降。
• 国内贷款：累计同比下降10.0%，较1-9月降幅扩大。
• 自筹资金：累计同比增长5.1%，较1-9月增速下降。
• 定金及预收款：累计同比增长21.0%，较1-9月增速下降。
• 个人按揭贷款：累计同比增长9.7%，较1-9月增速下降。

二手房市场表现

• 成交面积：10月15城二手房成交面积环比下降31%，同比下降47%。
• 挂牌量与价格：各线城市挂牌出售价指数止涨后保持稳定，三四线城市挂牌出售量指数维持高位或小幅下降。

行业展望

• 政策修复：行业修复政策逐步发力，有望打破信用反馈循环，推动市场回归正轨。
• 投资建议：维持“强于大市”评级，认为真正优秀公司将在行业复苏中脱颖而出。
• 风险提示：信用风险扩散、市场通缩、政策执行力度不足等可能继续影响行业复苏。

数据亮点与趋势

• 房企股价：易居企业控股、远洋集团和中海物业10月涨幅居前，物业公司表现优于开发类公司。
• 去化周期：截至10月末，14城新房去化周期为34.2个月，环比上升9%，同比上升172%。
• 新增供应：成都、深圳、南京和上海新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。

图表概览

• 图1：易居企业控股、远洋集团和中海物业10月涨幅居前。
• 图2：海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至10月末涨幅居前。
• 图3：海昌海洋公园、融创中国和易居企业控股10月换手率居前。
• 图4：商品房销售额累计增速明显下滑。
• 图5：商品房销售面积增速继续下行。
• 图6：房地产投资增速环比小幅下降。
• 图7：房企购置土地面积降幅扩大。
• 图8：土地购置费增长持续回落。
• 图9：新开工面积降幅继续扩大。
• 图10：房屋竣工面积增速高位波动。
• 图11：开发资金来源增速快速回落。
• 图12：二手房挂牌出售价格指数停止上涨。
• 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数下降。
• 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降。
• 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位。
• 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数小幅下滑。
• 图17：10月百城住宅用地成交建面同比下降58.2%。
• 图18：10月一线城市住宅用地成交建面同比增长114.8%。
• 图19：10月二线城市住宅用地成交建面同比下降41.5%。
• 图20：10月三线城市住宅用地成交建面同比下降85.3%。
• 图21：1-10月全国住宅用地成交建面同比下降29.3%。
• 图22：1-10月一线城市住宅用地成交建面同比下降1.1%。
• 图23：1-10月二线城市住宅用地成交建面同比下降26.1%。
• 图24：1-10月三线城市住宅用地成交建面同比下降36.2%。
• 图25：10月全国住宅用地成交总价同比下降22.4%。
• 图26：10月一线城市住宅用地成交总价同比增长186.8%。
• 图27：10月二线城市住宅用地成交总价同比下降25.5%。
• 图28：10月三线城市住宅用地成交总价同比下降83.5%。
• 图29：1-10月全国住宅用地成交总价同比下降9.7%。
• 图30：1-10月一线城市住宅用地成交总价同比增长10.0%。
• 图31：1-10月二线城市住宅用地成交总价同比下降12.5%。
• 图32：1-10月三线城市住宅用地成交总价同比下降15.5%。
• 图33：10月全国住宅用地成交楼面均价环比上升。
• 图34：10月一线城市住宅用地成交楼面均价环比上升。
• 图35：10月二线城市住宅用地成交楼面均价环比基本持平。
• 图36：10月三线城市住宅用地成交楼面均价环比下降。
• 图37：10月全国住宅用地成交溢价率环比下降。
• 图38：10月一线城市住宅用地成交溢价率环比小幅下降。
• 图39：10月二线城市住宅用地成交溢价率环比上升。
• 图40：10月三线城市住宅用地成交溢价率环比小幅下降。

政策回顾

• 重点政策：监管部门密集发声，强调行业平稳健康发展，政策逐步修复。
• 政策影响：政策对市场信心有所提振，有助于改善融资环境和销售预期。

投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 观点：政策修复有助于打破信用反馈循环，行业有望逐步恢复，优秀房企将脱颖而出。

风险提示

• 信用风险：部分房企经营问题已对行业产生影响。
• 市场通缩：销售端压力增大，市场整体呈现通缩态势。
• 政策执行：政策落地效果需观察，执行力度不足可能影响行业复苏速度。