20211215-中达证券投资-11月统计局数据点评及房地产月报_行业数据下行延续_政策导向逐步明晰_26页_1mb

报告摘要

行业数据下行延续，政策导向逐步明晰 - 11月统计局数据点评及房地产月报总结

核心内容概述

11月房地产行业数据继续显示下行趋势，销售、投资、土地市场和融资端均面临压力。整体来看，行业基本面持续下滑，部分房企经营问题对市场造成一定影响，政策修复信号逐渐显现，但行业仍未进入良性循环。

主要观点

销售与投资

商品房销售：1-11月全国商品房销售金额累计同比增长8.5%，销售面积累计同比增长4.8%，单月同比明显下滑。11月商品住宅销售额单月同比下降17.2%，销售端压力未缓解。
房地产投资：1-11月房地产开发投资完成额累计同比增长6.0%，增速继续下降，反映行业循环不畅。
新开工面积：1-11月新开工面积同比下降9.1%，降幅扩大，显示房企在融资端压力下减少开发投资。
竣工面积：1-11月竣工面积同比增长16.2%，保持高位，显示部分城市项目交付速度加快。

土地市场

土地成交：1-11月百城住宅用地成交建面同比下降25.0%，降幅较上月收窄。三线城市降幅最大，达30.3%。
土地成交总价：1-11月百城住宅用地成交总价同比下降8.7%，整体降幅继续扩大，尤其三线城市下降42.8%。
楼面均价：11月楼面均价环比有所下降，二线城市及三线城市降幅明显。
溢价率：各线城市溢价率保持低位，部分核心城市出现实质性下降，流拍率提升，民企参与减少。

融资与资金来源

开发资金来源：1-11月累计同比增长7.2%，增速回落，仅按揭贷款小幅改善。
融资端压力：国内贷款同比下降10.8%，自筹资金同比增长4.8%，定金及预收款同比增长17.0%，显示房企融资渠道收紧。

二手房市场

成交量：11月15城二手房成交面积环比上升44%，同比下降36%；累计成交面积同比下降6%，部分城市如北京、苏州、金华表现较好。
挂牌量与价格：各线城市挂牌出售价指数止涨后保持稳定，挂牌出售量指数出现下降，尤其三四线城市下降明显。

关键信息

销售情况

全国：1-11月商品房销售面积同比上升4.8%，但单月销售面积同比大幅下降26%。
城市分化：一线城市销售面积同比下降14%，二线城市下降15%，三线城市下降40%。
城市表现：芜湖、福州、淮南、珠海累计增幅较大，而东莞、嘉兴、东营、泉州累计降幅较大。

开工与竣工

新开工：1-11月新开工面积同比下降9.1%，降幅扩大。
竣工：1-11月竣工面积同比增长16.2%，保持高位。

资金来源

国内贷款：同比下降10.8%，持续下滑。
自筹资金：同比增长4.8%，略高于上月。
按揭贷款：同比增长9.8%，环比小幅改善。

土地市场

住宅类用地：1-11月百城住宅用地成交建面同比下降25.0%，降幅收窄。
成交总价：1-11月累计同比下降8.7%，三线城市降幅最大。
溢价率：各线城市溢价率保持低位，部分城市出现下降。

二手房市场

成交量：11月15城二手房成交面积环比上升44%，同比下降36%。
去化周期：截至11月末，14城新房去化周期为29.8个月，环比下降12%。
挂牌量与价：一线城市挂牌出售量指数下降，价格指数稳定；三四线城市挂牌出售量指数下降，挂牌价指数高位稳定。

投资建议

政策底探明：9月央媒密集发文后，政策导向逐步积极，12月政治局会议及中央经济工作会议进一步明确促进行业良性循环的方向。
行业修复：按揭端小幅改善，但不足以支撑行业进入良性循环，挤兑仍未结束。
评级：维持“强于大市”评级，期待更具体政策落地。

风险提示

信用风险：部分房企信用风险扩散，影响行业整体表现。
融资压力：融资渠道偏紧，房企拿地投资谨慎。
市场预期：市场对后市预期不明朗，导致土地市场持续降温。

板块表现

高信用房企：如海昌海洋公园、保利物业和正荣地产11月涨幅居前；年初至11月末涨幅居前的有海昌海洋公园、首创置业和中海物业。
换手率：保利物业、易居企业控股和中国奥园11月换手率较高。

表格与图表摘要

表1：主要城市交易量，一二线城市降幅相对较小。
表2：主要城市新房库存与去化周期，整体环比下降。
表3：主要城市新房批售情况，新增供应相对充足。
表4：主要城市二手房成交量，北京、苏州、金华表现较好。
图表目录：包含多个图表，反映销售、投资、土地市场及融资情况。

总结

房地产行业在11月继续面临下行压力，销售与投资增速下滑，土地市场降温，融资端收缩。尽管部分城市如北京、苏州、金华在二手房市场表现较好，但整体市场仍处于调整期。政策导向逐步积极，但行业修复仍需更多具体措施。高信用房企表现相对较好，而部分房企信用风险扩散，影响市场信心。未来需关注政策落地情况及市场供需变化。

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