内地房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：行业数据下行延续，政策导向逐步明晰-20211215-中达证券-26页_1mb

房地产行业11月数据总结

核心内容概述

2021年11月，中国房地产行业整体继续下行，销售与投资增速均出现下滑，土地市场持续降温。在政策导向逐步明晰的背景下，市场仍面临销售与融资压力，行业修复尚未显现。高信用房企的股价表现相对较好，而部分城市销售和二手房市场有所波动。

主要观点与关键信息

1. 销售与投资数据

• 商品房销售：1-11月全国商品房销售金额累计同比增长 8.5%，销售面积累计同比增长 4.8%，单月同比明显下滑。
• 房地产开发投资：1-11月累计同比增长 6.0%，继续降速，反映行业循环不畅。
• 新开工面积：1-11月同比下降 9.1%，降幅继续扩大，而竣工面积同比增长 16.2%，维持高位。
• 开发资金来源：1-11月累计同比增长 7.2%，国内贷款同比下降 10.8%，自筹资金同比增长 4.8%，按揭贷款增速略有改善。

2. 土地市场表现

• 住宅类用地成交面积：1-11月全国住宅类用地成交面积同比下降 25.0%，其中三线城市降幅最大（30.3%）。
• 住宅用地成交总价：1-11月全国住宅用地成交总价同比下降 8.7%，三线城市降幅达 15.7%。
• 成交楼面均价：11月环比有所下降，二三线城市略有回升，整体保持低位。
• 溢价率：经历集中供地后，溢价率回落，尤其在二三线城市降幅明显。

3. 城市销售与库存情况

• 新房成交：11月44城新房成交面积环比上升 12%，同比下降 26%；一二线城市降幅较小，三线城市降幅较大。
• 去化周期：截至11月末，14城新房去化周期为 29.8个月，环比下降 12%，但整体仍处于供求平衡状态。
• 二手房成交：11月15城二手房成交面积环比上升 44%，同比下降 36%；北京、苏州、金华成交面积累计增幅居前。
• 挂牌出售量：三四线城市挂牌出售量指数维持高位，价格指数止涨后保持稳定。

4. 融资情况

• 债券发行：境内房地产信用债发行规模环比有所上升，但增速有所下滑；海外债券发行规模环比上升，增速维持平稳。
• 按揭贷款：个人住房贷款余额增速近期小幅下降，但按揭贷款累计增长 9.8%，略有改善。

5. 政策导向

• 政策信号：9月央媒密集发文后，房地产行业导向渐趋积极，12月的政治局会议和中央经济工作会议进一步明确发展导向。
• 市场预期：政策底逐步探明，但行业仍未完全进入良性循环，期待更具体措施。

行业趋势分析

• 销售下滑：全国商品房销售面积增速持续下滑，部分房企因信用风险导致销售明显下滑。
• 投资放缓：开发投资增速放缓，房企拿地收缩，核心城市供地节奏波动，融资端压力增大。
• 土地市场：整体成交面积与总价持续下降，溢价率保持低位，流拍率提升，民企参与减少。
• 资金来源：开发资金来源增速回落，按揭贷款小幅改善，但整体资金压力仍未缓解。
• 城市差异：一二线城市销售与去化相对稳定，三线城市面临更大压力，部分城市如芜湖、福州、淮南和珠海销量增长明显，而东莞、嘉兴、东营、泉州则下滑显著。

投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级，政策底逐步探明，但行业修复仍需更多具体措施。
• 高信用房企：高信用房企股价表现相对较好，建议关注其表现。
• 市场展望：若政策进一步落地，行业或逐步回暖，但短期内仍需警惕销售与融资端压力。

风险提示

• 信用风险：部分房企经营问题已对行业产生影响，信用风险扩散。
• 融资压力：融资端压力未完全缓解，房企拿地与开工仍受限制。
• 市场预期：市场对政策效果存在不确定性，行业修复进程可能放缓。