20211115-光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年10月）_到位资金降幅收窄_居民按揭同比转正_11页_1mb

房地产行业研究总结（2021年10月）

核心内容概述

本报告聚焦于2021年10月中国房地产行业关键数据及市场趋势，涵盖土地购置、商品房销售、地产投资、竣工情况以及居民按揭资金变化等方面。整体来看，房地产行业在10月面临销售和投资下行压力，但部分积极信号开始显现，如居民按揭资金同比转正，自筹资金降幅收窄，政策环境逐步改善，对行业流动性修复和市场信心恢复起到积极作用。

主要观点与关键信息

1. 土地购置市场表现

• 10月数据：土地购置面积2094万平方米，同比-24.2%，环比-30.1%；土地成交价款2063亿元，同比-0.4%，环比-23.6%；土地购置单价9852元/平方米，同比+31.5%，环比+9.4%。
• 累计数据（1-10月）：土地购置面积15,824万平方米，累计同比-11.0%；土地成交价款11,410亿元，累计同比+0.2%；土地购置单价7211元/平方米，累计同比+12.6%。
• 趋势分析：土地购置单价持续上涨，显示土地市场热度不减，但购置面积和成交价款均出现下滑，表明开发商拿地意愿减弱。

2. 商品房销售持续遇冷

• 10月数据：商品房销售面积1.27亿平方米，同比-21.7%，环比-21.3%；商品房销售额1.24万亿元，同比-22.6%，环比-21.3%；商品房销售均价9749元/平方米，同比-1.3%，环比-0.1%。
• 累计数据（1-10月）：商品房销售面积14.30亿平方米，累计同比+7.3%；商品房销售额14.72万亿元，累计同比+11.8%；商品房销售均价10290元/平方米，累计同比+4.2%。
• 商品住宅销售：10月商品住宅销售面积1.10亿平方米，同比-24.1%；商品住宅销售额1.09万亿元，同比-24.1%；销售均价与去年同期基本持平。
• 区域表现：东部地区商品房销售面积和销售额累计同比分别+9.0%和+15.7%；中部地区+11.5%和+14.1%；西部地区+2.7%和+2.6%；东北地区-5.4%和-7.8%。

3. 住宅价格指数连续两月环比下跌

• 新建商品住宅价格指数：10月环比-0.3%，其中一线城市0.0%，二线城市-0.2%，三线城市-0.3%；当月同比+2.8%，一线城市+5.0%，二线城市+3.7%，三线城市+1.8%。
• 二手住宅价格指数：10月环比-0.3%，其中一线城市-0.4%，二线城市-0.3%，三线城市-0.3%；当月同比+2.0%，一线城市+6.7%，二线城市+2.5%，三线城市+1.0%。
• 趋势分析：住宅价格指数整体呈现下行趋势，但一线城市相对稳定，显示出一定的市场韧性。

4. 地产投资趋弱，竣工增速回落

• 房地产开发投资：10月投资1.24万亿元，同比-5.4%；1-10月累计投资12.49万亿元，同比+7.2%。
• 房屋新开工面积：10月新开工面积1.38亿平方米，同比-33.1%；1-10月累计新开工面积16.67亿平方米，同比-7.7%。
• 房屋施工面积：1-10月累计施工面积94.29亿平方米，同比+7.1%。
• 房屋竣工面积：10月竣工面积6277万平方米，同比-20.6%；1-10月累计竣工面积5.7亿平方米，同比+16.3%。
• 趋势分析：地产投资持续下行，但竣工面积保持增长，显示行业仍具备一定的交付能力。

5. 居民按揭资金同比转正，自筹资金降幅收窄

• 房地产开发资金：10月开发资金1.51万亿元，同比-9.5%；其中个人按揭资金2554亿元，同比+1.0%（9月为-6.8%），显示按揭贷款回暖。
• 自筹资金：10月同比-2.8%，环比降幅收窄，显示房企资金压力有所缓解。
• 累计数据（1-10月）：房地产开发资金合计16.66万亿元，同比+8.8%；个人按揭资金2.67万亿元，同比+9.7%；自筹资金5.26万亿元，同比+5.1%。
• 资金结构：10月国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭在房地产开发资金来源中的占比分别为12%、32%、37%、16%（2020年末分别为14%、33%、34%、16%）。

6. 投资建议

• 政策导向：央行会议强调“两维护”，释放流动性修复信号，预计四季度开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端维持较高增速。
• 房地产税试点：有助于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望退出。
• 推荐企业：重点推荐万科A、保利发展、中国金茂；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。

7. 风险分析

• 利率上行压力：全球通胀预期和大宗商品价格上涨可能影响国内利率，对地产开发板块形成压力。
• 疫情与贸易摩擦：可能影响部分行业的就业和居民收入，进而影响居民按揭贷款偿还能力。
• 债务风险：房企“三道红线”和债务集中偿还期，可能加剧中小房企的信用风险，部分企业可能出现局部违约。

结构总结

结论

2021年10月，中国房地产行业整体表现承压，但部分积极因素开始显现。居民按揭资金同比转正，自筹资金降幅收窄，显示市场信心逐步恢复。政策支持和流动性改善预期增强，龙头房企表现更受看好。然而，行业仍面临利率上行、疫情及债务压力等风险，需持续关注政策动向和市场变化。