20210201-兴业证券-物业管理_房企整合将加速物管行业整合_5页_1mb

物业管理行业2021年收并购与估值分析总结

核心内容

2021年物业管理行业面临加速整合的趋势，主要受房企整合及政策利好推动。物管公司通过收并购活动扩展在管面积，提升市场份额，并在行业中占据更有利的地位。同时，行业呈现估值分化特点，头部企业享有更高的估值溢价，成长性和确定性兼具的中型物管公司也值得关注。

主要观点

• 收并购活动频繁：2020年，28家上市物管公司共进行了41起收并购，涉及金额超71亿元。其中，33起针对中小型物管公司，涉及金额达25.87亿元，新增在管面积1.55亿平米。
• 房企整合带动物管收并购：房企因“三道红线”政策压力加大，需通过加速销售、回款等方式控制现金流。这为物管公司提供了更多收并购机会，尤其是背靠龙头房企的物管公司，可优先获得优质标的。
• 地产与物管协同深耕区域：地产公司与物管公司合作，有助于实现区域深耕，提升当地口碑和销售去化。同时，物管公司借助地产扩张提升项目密度和社区覆盖。
• 规模红利持续：头部物管公司凭借成熟的外拓能力、稳定的在管资源和充足的资本，持续享有估值溢价。港股物管板块平均估值对应2021/2022年22.7/16.7XPE。
• 高成长与高确定性并存：物业管理行业以存量+增量模式发展，具有无重大资本开支、净现金财务状况和稳定派息分红的特点，决定了其估值下限。管理服务水平、物业质量及业绩增长潜力决定了估值上限。

关键信息

收并购案例

行业估值分析（截至2021年2月1日）

行业推荐与关注公司

• 首选：永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务
• 推荐关注：华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

分析师声明

• 本报告由兴业证券经济与金融研究院发布，分析师具有证券投资咨询执业资格。
• 报告反映了分析师的研究观点，不构成具体投资建议。

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级和行业评级。
• 股票评级：买入（>15%）、审慎增持（5%～15%）、中性（-5%～5%）、减持（<-5%）、无评级。
• 行业评级：推荐（优于指数）、中性（持平）、回避（弱于指数）。

法律声明

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