2021物管行业并购年报-31页_21mb

2021年物管上市公司并购市场研究报告总结

核心内容概览

2021年，物业管理行业并购市场异常活跃，全年交易金额达355.88亿元，是上年同期的3.77倍。全年共发生53项并购，涉及29家上市物企，交易金额突破355亿元，显示行业整合加速。并购市场呈现由中小物企向头部企业转变，由民企主导向国资背景企业逐步入局的趋势。同时，随着地产行业压力增大，部分房企出售旗下物企资产，推动并购市场进一步升温。

主要观点

• 政策利好：2020年底以来，国家出台多项政策支持物业管理行业发展，推动其线上线下融合、智慧平台建设、社区养老等方向，为行业带来并购窗口期。
• 资金支撑：IPO和配售融资为物企提供了大量资金支持，其中约61.51%用于收并购，显示企业扩张意愿强烈。
• 地产变局：房企现金流紧张促使出售物企资产，成为并购标的来源，推动行业整合。碧桂园服务收购富良环球、蓝光嘉宝服务和邻里乐成为典型案例。
• 企业端驱动：物企普遍将扩大管理规模视为重要战略目标，通过并购快速提升市场份额和行业影响力。
• 市场格局变化：并购市场由卖方市场转向买方市场，优质标的增多，交易对价下降至10-15倍PE，显示买方力量增强。
• 国企参与度低：仅有少数国资背景企业参与并购，但已逐步进入，主要集中在城市环卫、市政服务等专业领域。

关键信息

并购市场表现

• 交易活跃度：2021年交易金额达355.88亿元，是2020年的3.78倍。
• 单笔交易额：平均单笔交易额达6.71亿元，为上年同期的3.85倍。
• 区域分布：广东、北京和上海成为并购活跃地区，其中广东省发生并购次数最多，四川单项交易金额最高。
• 大额交易：碧桂园服务以100亿元收购富力物业，成为当年最大交易；前十大交易金额达292.58亿元，占总交易额的82.21%。

细分市场分析

• 基础物业服务：交易金额达313.84亿元，占总交易额的88.19%，主要集中在一线及新一线城市。
• 增值服务：5家物企发起5项相关并购，拓展至餐饮、保险、快递柜等领域。
• 专业服务：13项并购涉及城市环卫、智能化工程等专业领域，交易金额达30.93亿元，占总交易额的8.69%。

典型案例分析

1. 碧桂园服务收购富良环球

• 交易金额：不超过100亿元，已支付50亿元。
• 标的公司：富良环球，为富力物业旗下公司，业务涵盖住宅和商业物业。
• 估值与承诺：交易PE为14倍，富良环球承诺2021年净利润不低于5亿元，否则进行现金补偿。
• 影响：增强碧桂园服务在一线城市布局，丰富其业务组合，提升市场竞争力。

2. 合景悠活并购雪松智联科技

• 交易金额：13.16亿元，收购80%股权。
• 标的公司：雪松智联科技，拥有多个知名品牌，服务覆盖全国多个城市。
• 估值与承诺：交易PE为10.82倍，承诺2020-2022年净利润增长不低于5%。
• 影响：合景悠活借助雪松智联科技的智慧运营经验，打造全国性、全业态的智慧服务商。

市场展望

• 理性化趋势：买卖双方更趋于理性，但仍存在大量优质并购机会。
• 多元交易方式：行业整合成为趋势，交易方式呈现多元化发展。
• 格局变化：更多力量进入市场，行业格局正在改变。
• 风险管控：投后管理成为关注重点，企业对并购后整合和风险管理更加重视。

总结

2021年物业管理行业并购市场表现活跃，政策、资金、地产及企业因素共同推动行业整合进程。随着地产行业调整，优质标的增多，买方市场属性增强，交易对价下降，但头部企业仍主导市场。并购不仅助力企业扩大规模，也推动其向增值服务和专业服务领域延伸，增强竞争力。尽管市场充满变数，但行业整合仍是大势所趋，未来并购市场将更加理性，交易方式更加多元。