2021物管行业并购年报_31页_6mb

2021年物管上市公司并购研究报告总结

核心内容

2021年，物业管理行业并购市场异常活跃，全年交易金额达355.88亿元，同比增长3.77倍。29家上市物企发起53项并购，仅第一季度就公告12起并购事件，交易金额达115.21亿元，超过2020年全年交易金额。单笔平均交易额为6.71亿元，为上年同期的3.85倍。行业并购市场由卖方市场向买方市场转变，优质标的增多，交易方式趋向多元，风险管控意识增强，投后管理成为关注重点。

主要观点

1. 政策利好行业发展：国家出台多项政策，推动物业与社区服务融合，促进行业整合和并购提速。
2. 资金端支撑并购：IPO和配售为物企提供大量资金支持，其中用于收并购的占比达61.51%。2021年配股募集资金中，有276.83亿元用于收并购，占已使用金额的89.73%。
3. 地产端影响显著：地产企业因融资收紧、现金流紧张出售旗下物企，导致行业并购标的增加。例如，碧桂园服务收购富良环球，交易金额达100亿元，成为行业最大并购案。
4. 企业端扩规模驱动并购：物企通过并购实现规模扩张，提升市场占有率。2021年多家物企披露未来三年的规模增长目标，如合景悠活3年8倍增长，世茂服务3年5倍增长等。

关键信息

• 并购市场活跃度：2021年交易总额达355.88亿元，同比增长3.77倍，单笔平均交易额为6.71亿元，同比增长3.85倍。
• 热门城市：广东、北京、上海是并购主要发生地，其中广东省发生11次并购，交易金额均值为14.43亿元。
• 大额并购：2021年行业首现百亿并购案，碧桂园服务收购富良环球。前十大并购交易总金额达292.58亿元，占总交易金额的82.21%。
• 关联并购：多家物企收购关联房企附属公司，实现业务协同。如世茂服务收购上海世茂物业，融创服务收购融乐时代等。
• 国企参与较少：仅有招商积余、金融街物业和建发物业等3家国企参与并购，交易金额为4.56亿元。
• 并购变数：5项并购事项出现变动，如旭辉永升服务终止收购彰泰服务，合生创展终止收购恒大物业等。
• 细分市场发展：基础物业服务并购金额达313.84亿元，占全年交易总额的88.19%；增值服务并购达5项，涉及餐饮、保险、快递柜等领域；专业服务并购达13项，交易金额为30.93亿元。

分析结构

一、物业管理行业并购发展的影响因素

1. 政策端：国家出台多项利好政策，推动物业与社区服务融合，促进行业整合。
2. 资金端：IPO和配售为物企提供资金支持，用于收并购的比例较高。
3. 地产端：地产企业因资金压力出售物企，推动行业并购。
4. 企业端：扩规模是物企的重要战略目标，推动并购行为。

二、物业管理行业并购概览

1. 交易活跃：全年交易金额达355.88亿元，同比增长3.77倍。
2. 热门城市：广东、四川、上海等为并购主要区域。
3. 大额交易：行业首现百亿并购案，碧桂园服务收购富良环球。
4. 关联交易：交易双方多为关联方，业务协同效应显著。
5. 买方市场：优质标的增多，交易对价回调至10-15倍PE。
6. 国企谨慎：国企参与较少，交易金额较低。
7. 并购实力：头部企业并购实力和弹性较强，具有较强的抗风险能力。
8. 并购不确定性：多项并购事项未确定，市场存在变数。

三、物业管理行业细分并购市场分析

1. 基础物业服务：交易金额达313.84亿元，占全年交易总额的88.19%。
2. 增值服务：5家物企发起5项并购，拓展至餐饮、保险、快递柜等领域。
3. 专业服务：13项并购涉及环卫、智能化工程等专业领域，交易金额为30.93亿元。

四、物业管理行业并购案例分析

1. 碧桂园服务收购富良环球：交易金额达100亿元，为行业最大并购案，市盈率为20x，市销率为2.4x。
2. 合景悠活并购雪松智联科技：交易金额13.16亿元，市盈率为10.82x，市净率为1.43x。
3. 融创服务收购融乐时代：交易金额18亿元，主要涉及商业运营管理。
4. 世茂服务收购金沙田：交易金额8.42亿元，涉及智慧环卫服务。

市场展望

2021年物企并购市场更为理性，但仍存在大量优质并购机会。行业整合为大势所趋，交易方式趋向多元。多股力量入局，行业格局发生变化。风险管控意识增强，投后管理成为关注重点。