20210208-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年1月）_多部委发文支持物管发展_多公司2020年业绩盈喜_9页_972kb

行业研究总结：2021年1月物管行业动态与投资建议

核心内容概述

2021年1月，物管行业迎来政策支持与市场表现双升的局面。光大地产AH核心物业指数上涨11.71%，跑赢沪深300指数9.01个百分点，跑赢恒生指数7.85个百分点。指数样本股从15家扩充至30家，涵盖更多AH物业上市公司。部分企业如恒大物业、永升生活服务、合景悠活等表现突出，涨幅居前。同时，多家物管企业发布2020年业绩盈喜，显示出行业整体增长态势良好。

主要观点

市场表现

• 光大地产AH核心物业指数在2021年1月上涨11.71%，涨幅在A股和H股行业板块中分别位列第1/29和第2/14。
• 样本股平均涨跌幅为+7.4%，其中恒大物业涨幅达+92.2%，表现最为亮眼。
• 港股通持股比例增加的公司包括保利物业、中海物业、永升生活服务等。

行业动态

• 中央政策支持：十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业向养老、健康、房屋经纪等领域延伸，提升社区服务质量和治理水平。
• 地方政策推进：多地出台物业相关政策，如四川推动物业服务业转型升级，上海探索将5G、人工智能、物联网等新技术融入社区生活，提升物业管理现代化水平。

企业动态

• 项目拓展：多家企业中标各类物业项目，包括住宅、医院、高速公路服务区等。例如，碧桂园服务中标韶赣高速公路停车区物业服务项目，永升生活服务收购彰泰服务65%的股份。
• 资本市场进展：新希望服务成为2021年首家递交招股书的物管企业，荣万家、宋都服务、世纪金源服务等陆续在港交所上市。
• 年度盈利预告：多家企业发布2020年盈利预告，恒大物业净利润同比增长约180%，时代邻里同比增长不低于140%，融创服务股东应占溢利同比增长超过120%。

关键信息

投资建议

• 第一梯队平台类公司：建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务，因其规模大、管理能力强，具备输出管理和资源的潜力。
• 成长型标的：建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里等企业属于规模第二梯队，且估值较低，具有成长空间。
• 专业商办管理标的：新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企等企业收费水平高，利润弹性大，适合关注。
• 央企物管标的：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活等企业资源禀赋突出，具备较强竞争力。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，可能挤压行业毛利润率。
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍与开发商业务密切相关，盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分企业合约面积依赖关联方开发商，若开发商业务受阻，可能影响其业务拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制外包质量，可能影响品牌形象和业主满意度。

估值与评级

• 光大AH核心物业指数样本股2021年WIND一致预测PE估值范围为7至56，均值约为25；2022年预测PE估值范围为5至42，均值约为18。
• 行业评级分为买入、增持、中性、减持、卖出和无评级，分别对应未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的相对表现。

总结

2021年1月物管行业在政策支持和市场表现上均有显著提升，多家企业业绩亮眼，市场关注度持续上升。投资建议关注四大主线，包括平台类公司、成长型标的、专业商办管理标的和央企物管标的，同时需警惕人工成本、增值服务拓展、关联方依赖及外包等风险。