2016年3月份海南房地产市场分析报告_54页_2mb

海南市场报告总结（2016年3月）

核心内容概览

本报告总结了2016年3月海南房地产市场的主要政策动向、土地市场动态及商品房市场表现，涵盖了宏观调控、土地供应与成交、商品房销售情况以及重点项目动态等内容。

主要观点

政策层面

• 全国政策：

  • 营改增：2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业全面纳入增值税试点，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，旨在减轻企业负担。
  • 城镇化：推进农业转移人口市民化，加快保障性住房建设，提高棚改货币化安置比例。
  • 房地产去库存：鼓励自然人和机构投资者购买库存商品房，因城施策化解库存。
  • 租赁市场：加快租赁市场发展，建立租购并举的住房制度。

• 海南政策：

  • 户籍改革：海口放宽购房公积金贷款条件，首付降至两成，鼓励省外购房人员落户。
  • 土地政策：限制宅基地建房面积，不得超400平方米，建筑高度控制在16米以内。
  • 房地产调控：暂停2004年8月31日前的住宅类用地报建审批，控制新增房地产库存。
  • 商品房销售：鼓励存量商品房改造为公共服务用房，如酒店、养老设施等。

土地市场

• 全国土地市场：

  • 一线城市土地供应和成交面积环比、同比均下降，但土地出让金下降明显。
  • 二线城市土地成交活跃，溢价率高，部分城市出现地王。
  • 三线城市土地市场整体低迷，供应和成交面积均下降。

• 海南土地市场：

  • 3月海南共供应土地22宗，约387.13亩，其中住宅用地仅1宗，商业用地占比高。
  • 土地供应主要集中在海口，占总供应的54.25%。
  • 土地成交以划拨方式为主，占总成交的83.52%，协议用地占比13%。
  • 住宅用地成交面积占比为22%，商业及其他用地占67%。

商品房市场

• 海南商品房市场：

  • 3月海南商品房成交套数9500套，成交面积81万㎡，均价12935元/㎡，成交金额约104.57亿元。
  • 海口和三亚为主要成交城市，其中海口成交套数5082套，三亚成交4418套。
  • 海口商品房成交套数和均价环比、同比均上涨，三亚成交套数上涨，价格略有回落但有回暖趋势。
  • 3月预测4月商品房成交量可能下降，价格也可能小幅下跌。

• 海口商品房市场：

  • 3月海口批准预售项目8个，批准预售面积18万㎡，套数2147套。
  • 海口商品房市场回暖明显，部分项目如新城吾悦广场、万达三期美宅等表现突出。
  • 海口市房屋交易与产权管理中心成立，推动二手房网签备案和交易资金监管。

• 三亚商品房市场：

  • 三亚商品房市场日成交量价稳定，3月成交套数和面积环比上涨，价格略有回落。
  • 清水湾·南国侨城、鲁能三亚湾、中铁·子悦臺等项目受到市场关注。
  • 三亚举办首届博鳌国际音乐论坛，提升项目品牌影响力。

关键信息

政策动向

• 营改增：全面实施，影响房地产和建筑业的增值税税率。
• 户籍改革：海口放宽购房公积金贷款条件，鼓励省外购房人员落户。
• 租赁市场：加快租赁市场发展，建立租购并举的住房制度。
• 棚改货币化：提高货币化安置比例，促进房地产去库存。
• 土地供应调控：限制宅基地建房面积，优化土地供应结构。

土地供应与成交

• 海南土地供应：3月供应面积387.13亩，住宅用地仅35.57亩。
• 土地成交：3月成交面积9351.93亩，成交额约11亿元，住宅用地成交面积2061.58亩，占总成交面积的22%。
• 成交方式：以划拨为主，占总成交面积的86.28%，协议用地占比13%。

商品房销售

• 成交情况：海口和三亚为主要成交城市，成交量和均价均有所回升。
• 价格走势：海南商品房价格整体上涨，三亚价格略有回落但有回暖趋势。
• 项目表现：新城吾悦广场、万达三期美宅等项目表现突出，带动市场热度。

总结

2016年3月，海南房地产市场在政策调控和市场调整中呈现出一定的回暖迹象。政府通过户籍改革、土地供应调控、租赁市场发展等措施，试图稳定市场并促进房地产去库存。海口和三亚作为主要城市，商品房成交量和均价均有回升，但三亚价格略有回落。整体来看，海南房地产市场在政策引导下逐步向规范化和多元化发展，但潜在库存问题仍需关注。