2016年7月份海南房地产市场分析报告_38页_1mb

海南市场报告总结（2016年7月）

核心内容概览

2016年7月海南房地产市场整体呈现成交量下降、价格波动、土地供应减少的趋势，同时政策调控力度加大，尤其在土地和商品房供应方面受到明显影响。此外，部分城市如海口和三亚的棚改项目推进，以及中介行业并购潮的迹象，进一步影响市场动态。

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一、宏观市场分析

1. 政策导向

• 去库存仍是主基调：国家发改委强调房地产市场调控以去库存为核心，采取分类施策、因城施策的策略。
• 一线城市与三四线城市分化：对一线城市和部分二线城市加强住房供应和消费引导，防止房价过快上涨；对库存较大的三四线城市采取有效措施化解库存。
• 深化住房制度改革：推动建立购租并举的住房制度，以政府为主提供基本保障，市场为主满足多层次需求。

2. 国家经济政策

• 扩大总需求：坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
• 推进供给侧结构性改革：重点任务包括去产能、去杠杆、去库存、补短板和降成本。
• 税收制度改革：所得税和房地产税制改革将在未来5年成为重点，数字经济将纳入征税范围。

3. 海南省政策

• “两个暂停”政策影响：暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批，限制土地供应，导致成交量缩水。
• 控制高品质度假地产：政策旨在防止高端地产过度开发，同时缓解库存压力。
• 基础设施短板：尽管政策限制开发，但高端养生度假地产仍受市场青睐，反映基础设施不足是制约因素。

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二、土地市场分析

1. 全国土地市场趋势

• 一线、二线、三线城市土地市场均呈现供应和成交量缩水。
• 价格波动：全国土地市场量涨价跌，尤其在二三线城市表现明显。

2. 海南土地供应

• 7月共供应35宗用地，总面积约1055.71亩，其中住宅用地占467.4亩，商业用地268.51亩。
• 主要供应地区：海口占总供应量的30%，三亚仅1宗医疗性质用地。
• 供应结构：住宅和商业用地供应有所回升，但总体仍受政策压制。

3. 海南土地成交

• 7月共成交53宗用地，总面积约9721.92亩，成交额约29亿元。
• 住宅成交占比最高，达46%，成交额近18亿元。
• 成交量分布：12个县市有土地成交，其中屯昌成交量最大，包含住宅、工业和政府机关用地。
• 价格走势：住宅和商业用地成交价同比上涨，但环比下跌。

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三、商品房市场分析

1. 全国商品房市场

• 成交量继续下行：楼市进入淡季，成交量普遍下降。
• 一线城市成交价下跌：但部分城市价格仍呈上升趋势。

2. 海南商品房市场

• 总成交：7月海南（海口、三亚）商品房总签约套数为4584套，成交面积约45万 $\mathrm{m}^2$，均价约11097.16元/ $\mathrm{m}^2$，成交金额约50亿元。
• 海口表现：成交套数3322套，面积34万 $\mathrm{m}^2$，均价9061.38元/ $\mathrm{m}^2$，成交金额约30.86亿元。
• 三亚表现：成交套数1262套，面积10.95万 $\mathrm{m}^2$，均价17430.44元/ $\mathrm{m}^2$，成交金额约19.08亿元。
• 价格走势：海口价格自4月份开始上升，三亚价格则遇瓶颈，同环比下跌。
• 市场趋势：成交量自5月份开始下行，预计11月份会进一步下降。

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四、项目动态

1. 海口项目

• 面前坡棚改项目：7月26日启动征收工作，预计征收面积1437亩，惠及3.1万人。
• 海口地王：
  • 绿地集团：7月27日以77080万元拍得博义盐灶八灶片区三宗地。
  • 海航集团：7月27日以81500万元拍得红城湖片区两宗地。
• 中海锦城：7月30日开盘劲销5亿元，成为海口市场亮点。

2. 三亚项目

• 德佑集团并购同成经纪：7月23日完成股权互换，强强联合。
• 三亚·一山湖项目：7月28日举行二期开工典礼，29日开展销售特惠周活动。
• 市场趋势：三亚刚需市场活跃，但库存压力较大。

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五、凤凰网400来电分析

1. 来电量趋势

• 7月全省400来电量：环比上升0.85%，同比上升0.75%。
• 三亚来电量占比最高，达22%；海口第二，占20%；文昌第三，占17%。

2. 热门楼盘

• 泛海口地区：最受欢迎楼盘包括保利中央海岸、远大购物广场、芒果社等。
• 泛三亚地区：最受欢迎楼盘包括凤凰岛、三亚湾红树林度假世界、君御等。

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六、总结

主要观点

• 政策调控：海南房地产市场受到“两个暂停”政策的显著影响，土地供应和成交量大幅缩水。
• 市场分化：海口和三亚市场表现不同，海口以刚需和改善型住房为主，三亚则以高端度假地产为主导。
• 价格波动：海口房价持续上涨，三亚则受市场瓶颈影响，价格走势趋缓。
• 项目动态：海口和三亚的棚改项目和地王拍卖显示出政策推动下的市场变化，同时中介行业并购潮预示市场整合趋势。
• 来电量反映需求：三亚和海口成为需求热点，但整体市场仍处于调整期。

关键信息

• 海南房地产市场受政策影响显著，土地供应和成交量持续下降。
• 商品房市场以刚需和改善型住房为主，高端度假地产仍是三亚市场主力。
• 中海锦城、绿地集团、德佑集团等开发商在7月表现活跃，成为市场焦点。
• 三亚和海口作为海南房地产核心区域，市场需求强劲，但库存压力依然存在。