20140418-招商证券-房地产行业_2014年二季度策略报告-以价换量成为主旋律_把握_微刺激_行情_18页_1017kb

房地产行业2014年二季度策略报告总结

核心内容

2014年二季度，房地产行业在“以价换量”策略主导下，成交量将出现同环比改善，但整体基本面仍保持相对谨慎。宏观经济“微刺激”政策贯穿全年，推动行业温和回升。重点推荐京津冀一体化和国企改革主题下的相关个股，同时关注大盘蓝筹与中小成长股的差异化收益机会。

主要观点

• 以价换量成为主旋律：开发商为促进销售，采取降价促销策略，二季度成交量有望回暖。
• “微刺激”政策推动行业复苏：包括小微企业所得税优惠、棚户区改造、铁路建设等政策，有助于维持经济稳定增长，提振市场信心。
• 估值趋同趋势明显：A股与H股估值差异缩小，A股蓝筹股受市场偏好，有望获得更高估值溢价。
• 资金面趋紧：房地产开发企业到位资金增速下滑，资金链压力增大，但政策宽松预期存在，有望改善。
• 区域分化显著：一线城市和重点二线城市房地产市场仍处供不应求状态，而部分三线城市面临去库存压力。
• 投资策略建议：中长期布局大盘蓝筹股的防御性收益和中小概念股的趋势性收益，重点关注京津冀一体化和国企改革受益个股。

关键信息

一、宏观经济与政策环境

• 2014年GDP增长目标为7.5%，政策层面持续进行“微刺激”。
• 一季度GDP增速达7.4%，高于预期，但实体经济投资意愿偏低。
• 沪港通启动，有助于A股估值向H股靠拢。
• 分类调控政策稳定市场预期，一线城市限购限贷政策仍维持不变。

二、房地产市场表现

• 行业规模：

  • 股票家数：164只，占比6.6%
  • 总市值：11190亿元，占比4.6%
  • 流通市值：9830亿元，占比4.9%

• 行业指数表现：

  • 绝对表现：1个月8.1%，6个月-12.2%，12个月-0.3%
  • 相对表现：1个月3.0%，6个月-4.4%，12个月8.9%

• 市场数据预测：

  • 房地产开发投资额增速：15%
  • 新开工房屋面积增速：4%
  • 销售面积增速：6%
  • 销售额增速：10%
  • 土地购置面积增速：6%
  • 土地成交价款增速：1.4%

三、市场供需与价格走势

• 2014年3月，百城住宅价格指数同比上涨10.04%，环比上涨0.38%，涨幅收窄。
• 一线城市房价同比上升20.25%，环比上升0.71%。
• 重点二线城市房价同比上升8.49%，环比上升0.44%。
• 房地产市场库存增加，存销比上升，价格面临一定下行压力。

四、投资策略

• 中长期建议：
  • 投资大盘蓝筹股以获取防御性收益。
  • 投资中小概念股以获取趋势性收益。
• 重点布局：
  • 京津冀一体化：推荐华夏幸福、廊坊发展。
  • 国企改革：推荐格力地产、市北高新、南国置业。
• 行业整体预期：
  • 全年相对收益预计达到20%以上。
  • 板块走势将受益于政策宽松预期，整体呈回升态势。

重点公司推荐

风险提示

• 经济下行失速：若经济增速低于预期，将对房地产行业造成较大压力。
• 房价调整超预期：若房价大幅下跌，可能影响行业整体估值与市场信心。

附录

• 投资评级定义：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅介于基准指数5%-20%之间。
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间。
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准。
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准。

总结

2014年二季度，房地产行业将受益于“以价换量”策略和“微刺激”政策，成交量有望改善，但整体基本面仍保持谨慎。重点推荐京津冀一体化和国企改革主题下的个股，如华夏幸福、格力地产、万科、保利、阳光城等，同时关注大盘蓝筹股的防御性收益和中小成长股的趋势性收益。行业估值有望趋同，政策宽松预期推动板块整体回升。需警惕经济下行和房价调整超预期的风险。