房地产行业：土地市场降温，重点城成交热度下行-20181026-广发证券-33页-2mb

房地产行业总结

核心内容

2018年9月，中国房地产市场整体呈现降温迹象，政策调控以地方层面修补为主，成交市场和土地市场均出现下行趋势，资金环境略有收紧，但总体仍处于底部区间。分析师认为，当前房地产行业处于周期顶部回落阶段，主流地产股估值处于绝对底部，龙头公司具备投资价值。

主要观点

• 政策环境：中央层面继续执行稳健中性货币政策，地方层面政策以“四限”调控、人才政策和公积金政策为主，调控力度持续深入，但政策出台频率较上半年有所下降。
• 成交市场：重点城市商品房成交面积同比上涨6.5%，但二线城市成交同比下降7.5%。推盘量同比上升，但推盘去化率持续下行，批售比跌至枯荣线以下，影响房企补库存意愿。
• 土地市场：土地供应量同比上升，但成交面积和出让金同比大幅下降，尤其是一二线城市的土地市场降温明显，流拍率处于高位，溢价率持续回落。
• 资金环境：按揭贷利率环比仅上涨0.01PCT，整体处于底部区间，高信用评级房企融资成本边际下移，行业利率成本改善趋势明确。

关键信息

政策环境综述

• 中央政策：国务院金稳会提出稳健中性货币政策，李克强总理强调更加积极的财政政策。
• 地方政策：
  • “四限”调控：出台城市数量减少，如赤峰限制法人中心城区购房，新建商品房个人限售五年。
  • 人才政策：厦门放宽岛外购房资格，杭州放宽市区落户资格，部分城市提供租房及购房补贴。
  • 公积金政策：北京提高首付比例和贷款门槛，部分城市如韶关、嘉兴、成都则有所放松。

成交市场综述

• 全国重点城市：
  • 39城市商品房成交面积2329万方，同比上涨6.5%，环比上升0.6%。
  • 1-9月累计同比下滑4.3%，降幅较前8月收窄。
  • 住宅成交面积1378万方，同比下滑12.2%，环比继续下降。
• 限购与非限购城市：
  • 限购城市商品房成交同比上涨4.8%，非限购城市同比上涨11.7%。
  • 推盘量持续放量，但去化率下降，批售比低于1，市场热度下行。
• 各线城市：
  • 一线城市成交同比上涨37.4%，二线城市同比下滑7.5%，三线城市同比上涨16.0%。
  • 二手房成交面积同比下降5.6%，市场信心不足，房价看涨信心回落。

土地市场综述

• 土地供应：300城市住宅用地推出建面9879万平米，同比上升31%。
• 土地成交：成交建面7841万平米，同比上升9%，但出让金同比下降31%。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价3294元/平米，平均溢价率7.8%，较8月回落。
• 分线城市：
  • 一线城市：土地成交同比大幅下滑，楼面价回落，出让金同比下降61%。
  • 二线城市：土地成交同比小幅下滑，楼面价回落，出让金同比下降40%。
  • 三四线城市：土地供应和成交均有所增长，但出让金同比增速放缓，溢价率下降。

资金环境综述

• 按揭贷利率：首套和二套房贷利率分别为5.70%和6.06%，环比仅微幅上涨。
• 融资成本：高信用评级房企融资成本边际下移，预计未来行业利率成本改善更加明确。
• 行业评级：维持“买入”评级，认为当前地产股估值处于历史底部，龙头公司具备投资价值。

风险提示

• 资金面继续收紧对需求端和房企经营的负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

图表索引（关键指标）

• 图1：四限调控及人才政策城市出台次数。
• 图2：四限调控政策城市出台次数。
• 图3：北京公积金政策调整情况。
• 图4：中央政策一览。
• 图5：地方政策一览。
• 图6：全国重点39城市商品房成交面积指数。
• 图7：限购和非限购城市成交面积指数。
• 图8：重点城市成交面积同比增速。
• 图9：全国重点城市商品房与住宅推盘面积。
• 图10：26城市商品房库存面积及去化周期。
• 图11：29城市住宅库存面积及去化周期。
• 图12：10城商品房销售批售比。
• 图13：百城价格指数变化及环比。
• 图14：13城市二手房销售面积及同比。
• 图15：中原二手房指数。
• 图16：20个一二线城市商品住宅可售面积。
• 图17：9个三四线城市商品住宅可售面积。
• 图18：29城商品住宅历史同期可售面积。
• 图19：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存。
• 图20：各线城市成交面积指数。
• 图21：各线城市成交面积同比情况。
• 图22：4大一线城市住宅库存及去化周期。
• 图23：16个二线城市住宅库存及去化周期。
• 图24：9个三四线城市住宅库存及去化周期。
• 图25：各线城市房价环比情况。
• 图26：4大一线城市商品房及住宅推盘面积。
• 图27：二线城市商品房及住宅推盘面积。
• 图28：三四线城市商品房及住宅推盘面积。
• 图29：300城市土地整体供给情况。
• 图30：一线城市土地整体供给情况。
• 图31：二线城市土地整体供给情况。
• 图32：三四线城市土地整体供给情况。
• 图33：300城市土地整体成交情况。
• 图34：一线城市土地整体成交情况。
• 图35：二线城市土地整体成交情况。
• 图36：三四线城市土地整体成交情况。
• 图37：300城市住宅用地供给情况。
• 图38：一线城市住宅用地供给情况。
• 图39：二线城市住宅用地供给情况。
• 图40：三四线城市住宅用地供给情况。
• 图41：300城市住宅用地成交情况。
• 图42：一线城市住宅用地成交情况。
• 图43：二线城市住宅用地成交情况。
• 图44：三四线城市住宅用地成交情况。
• 图45：300城市宅地供需规划建面。
• 图46：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率。
• 图47：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比。
• 图48：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比。
• 图49：300城住宅用地流拍率。

表格索引（关键数据）

• 表1：近期地方租房补贴及落户政策一览。
• 表2：9月地方公积金政策一览。
• 表3：9月地方房地产市场主要监管政策。
• 表4：跟踪城市房地产成交面积信息表。
• 表5：2018年8月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览。
• 表6：全国土地出让金TOP20（2018年9月）。
• 表7：一线和二线城市土地市场情况（2018年9月）。

总结

2018年9月，房地产市场整体呈现降温趋势，政策以地方修补为主，调控力度持续深入。成交市场方面，重点城市推盘去化率下降，批售比跌至枯荣线以下，影响房企补库存意愿。土地市场方面，供需比上升，流拍率高位，溢价率回落，尤其是一二线城市的土地市场降温明显。资金环境方面，按揭贷利率仅微幅上升，但总体仍处于底部，高信用评级房企融资成本边际下移。分析师认为，当前市场处于周期顶部回落阶段，主流地产股估值处于历史底部，龙头公司具备投资价值，但需关注政策调控力度和资金面收紧带来的风险。