20210103-天风证券-房地产土地周报_地产政策因地制宜_土地市场热度逐渐改善_10页_1mb

房地产行业周报总结（2021年01月03日）

核心内容概述

本报告主要分析了2020年12月21日至12月27日及2020年12月28日至2021年1月3日期间，中国100个城市的土地供应与成交情况，以及房地产市场整体走势、政策导向和投资建议。

土地供应情况

本周数据

• 合计供应地块：109宗，其中住宅用地27宗，商服用地24宗，工业用地52宗，其他用地6宗。
• 土地供应面积：788.77万平方米，环比下降41.51%，同比下降57.59%，累计同比上升4.47%。
• 土地挂牌均价：3918元/平方米，环比上升87.02%，同比上升120.11%。

各城市供应情况

• 一线城市：
  • 供应面积：137.98万平方米，环比下降68.72%，同比上升237.6%，累计同比上升37.04%。
  • 挂牌均价：10379元/平方米，环比上升332.1%，同比上升60.02%。
• 二线城市：
  • 供应面积：410.79万平方米，环比上升15.3%，同比下降58.72%，累计同比上升5.76%。
  • 挂牌均价：3623元/平方米，环比上升19.77%，同比上升67.42%。
• 三线城市：
  • 供应面积：240万平方米，环比下降56.46%，同比下降70.88%，累计同比上升0.1%。
  • 挂牌均价：719元/平方米，环比下降53.25%，同比下降35.05%。

住宅类土地供应

• 住宅供应面积：343.32万平方米，环比下降6.76%，同比下降54.23%。
• 住宅挂牌均价：7690元/平方米，环比上升52.88%，同比上升168.88%。
• 一线城市住宅供应：76.45万平方米，环比下降2.27%，同比上升711.76%。
• 二线城市住宅供应：168.51万平方米，环比上升48.17%，同比下降63.32%。
• 三线城市住宅供应：98.35万平方米，环比下降44.19%，同比下降65.03%。

土地成交情况

本周数据

• 合计成交地块：232宗，其中住宅用地85宗，商服用地21宗，工业用地115宗，其他用地11宗。
• 土地成交面积：2368.42万平方米，环比下降3.14%，同比下降66.27%，累计同比上升3.9%。
• 土地成交均价：2208元/平方米，环比下降38.31%，同比下降21.65%。
• 土地成交总价：523.05亿元，环比下降40.24%，同比下降73.57%。

各城市成交情况

• 一线城市：
  • 成交面积：32.96万平方米，环比下降65.72%，同比下降89.97%，累计同比上升15.45%。
  • 成交均价：1236元/平方米，环比下降95.26%，同比下降84.58%。
  • 成交总价：4.07亿元，环比下降98.38%，同比下降98.45%。
• 二线城市：
  • 成交面积：1238.32万平方米，环比上升31.02%，同比下降50.34%，累计同比上升4.56%。
  • 成交均价：3097元/平方米，环比下降8.18%，同比下降5.23%。
  • 成交总价：383.53亿元，环比上升20.31%，同比下降52.94%。
• 三线城市：
  • 成交面积：1097.14万平方米，环比下降21.85%，同比下降73.88%，累计同比上升1.94%。
  • 成交均价：1235元/平方米，环比下降43.27%，同比下降42.42%。
  • 成交总价：135.45亿元，环比下降55.68%，同比下降84.96%。

住宅类土地成交

• 住宅成交面积：1355.8万平方米，环比上升0.6%，同比下降60.28%。
• 住宅成交均价：3463元/平方米，环比下降37.23%，同比下降25.25%。
• 住宅成交总价：469.58亿元，环比下降36.85%，同比下降70.3%。
• 一线城市住宅成交：0万平方米，环比下降100%，同比下降100%。
• 二线城市住宅成交：733.59万平方米，环比上升55.36%，同比下降49.64%。
• 三线城市住宅成交：622.21万平方米，环比下降24.05%，同比下降63.91%。

房地产市场走势与政策导向

政策动态

• 住建部发文：强调实施城市更新行动，完善住房制度，坚持“房住不炒”，解决住房结构性供给不足问题，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
• 湖南楼市政策：通过稳地价、稳房价、稳预期等举措，促进楼市平稳发展，包括优化公积金政策、完善预售资金监管制度等。

土地市场热度

• 土地市场热度逐渐改善，政策因地制宜，推动市场向规范化、稳定化发展。
• 三道红线政策持续影响房企融资，促使企业加速调整，行业风险溢价率将下降，优质房企将更具竞争力。

投资建议

推荐房企

1. 优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商
2. 优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光
3. 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务
4. 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

市场预期

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 风险提示：
  • 政策变化不及预期
  • 房屋销售不及预期
  • 疫情二次反弹

本周房企拿地情况

重点拿地企业及项目

• 上实城开：26.6亿元中标天津宅地
• 越秀：25.24亿元竞得广州白云区地块
• 香江：10.01亿元竞得广州增城区地块
• 龙湖：20.75亿元摘天津梅江商住地（溢价5%）；7.92亿元摘重庆南岸区地块
• 保利：77.5亿元斩获佛山南海商住地（溢价55%）；18.9亿元摘南京江北新区地块
• 粤海：37.05亿元落子中山翠亨新区
• 建发：9.1亿元获重庆宅地；31.32亿元夺江苏宿迁宅地（溢价52.53%）
• 万科：14.7175亿元摘两处地块；联合体5.8亿元拿下嘉兴南湖区两宗宅地
• 金地：5.07亿元竞得惠州博罗地块（溢价31%）
• 大悦城：7.92亿元摘苏州两宗地
• 融创：65亿元包揽浙江绍兴4宗商住地；5.34亿元拿下嘉兴海盐县宅地
• 时代中国：6.81亿元竞得嘉兴海宁商住地（溢价50%）
• 佳源：5.4亿元竞得嘉兴桐乡商住地（溢价50%）
• 远洋中交联合体：55.56亿元摘北京石景山刘娘府旧改地块
• 华发：74.69亿元斩获武汉硚口商住地
• 合景泰富：18.68亿元摘嘉兴经开区商住地
• 金茂：5.3亿元竞得青岛西海岸7宗地
• 鸿坤地产：竞得河北廊坊安次区宅地
• 远洋：10.69亿元竞得济南槐荫地块
• 香江控股：3.37亿元竞得安徽滁州商住地

行业趋势与展望

• 政策稳定性：因城施策常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降。
• 企业分化：三道红线政策将持续推动企业分化，优质房企将更具优势。
• 市场趋势：土地市场热度逐渐改善，但整体成交仍受疫情影响，需关注政策变化和市场复苏情况。

总结

本周房地产市场整体呈现土地供应减少、成交面积下降的趋势，但土地供应累计同比略有改善。政策层面强调“房住不炒”，推动城市更新和住房制度改革，各地因城施策，进一步规范市场秩序。优质房企在政策调控和市场调整中更具优势，投资建议偏向强运营、低杠杆的房企，同时关注物管板块和低估价值标的。行业整体评级为“强于大市”，但需警惕政策和疫情带来的不确定性。