房地产信托政策收紧影响分析_土地市场有望降温_行业内部面临新一轮洗牌_21页_1mb

土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌

核心内容

本报告分析了房地产信托融资政策收紧对土地市场及房地产行业的影响。政策调整的核心目标在于整顿房地产信托融资不合规行为，防止地价过快上涨，从而稳定房地产市场。随着政策实施，土地市场迅速降温，房地产行业面临资金面压力，行业集中度可能进一步提升。

主要观点

• 土地市场降温：2019年5月银保监会发布23号文，对信托融资进行更严格的监管，土地溢价率从年初的33.5%降至6月的24.9%。
• 投资拖累：信托融资主要发生在房企拿地阶段，其收紧将直接抑制房企拿地投资，从而拖累地产投资增速，预计拖累幅度在2.2~3.1个百分点。
• 新开工维持高位：由于信托融资受限，房企将加快现有土地的开工，以获取银行开发贷，缓解资金压力。
• 行业集中度提升：头部房企和国企背景房企对信托融资依赖较低，受影响较小；而中型房企因融资依赖较高，将面临较大压力，可能加速被并购，推动行业集中度提升。
• 快周转成为关键：在融资收紧的背景下，房企将更加重视销售回款和项目周转效率，以维持资金链稳定。

关键信息

• 信托融资现状：房地产信托融资主要用于拿地和前期开发阶段，2019年1~6月新增额为5099.2亿元，占房企到位资金的6.0%。
• 政策背景：23号文针对四种不合规信托融资方式，对房企拿地融资进行精准管控，防止地价过快上涨。
• 融资结构变化：信托融资成本高于银行开发贷，其收紧将导致土地购置费用下降，进而影响地产投资。
• 投资建议：推荐融资能力强、具备成本优势的头部房企及运营高效、执行力强的快周转型房企。

投资建议与投资标的

• 融资能力强、具备成本优势的头部房企：

  • 保利地产（600048，买入）
  • 万科A（000002，买入）
  • 招商蛇口（001979，买入）
  • 旭辉控股集团（00884，买入）

• 运营高效，执行力强的快周转型房企：

  • 融创中国（01918，买入）
  • 阳光城（000671，买入）
  • 中南建设（000961，买入）

风险提示

• 房地产市场销售大幅下滑：政策限制购房信贷，可能抑制部分购房需求。
• 库存快速持续地累积：若销售不畅，库存压力可能加剧，影响房企快周转策略。

附录：图表与数据来源

• 图1：房地产开发各阶段主要融资方式
• 图2：新增信托项目金额中资金信托占主要部分
• 图3：投向房地产的新增信托资金以集合信托为主
• 图4：房地产开发各阶段主要融资方式
• 图5：房地产信托贷款业务交易结构
• 图6：房地产信托股权型融资交易模式结构
• 图7：房地产信托股权型融资交易模式结构
• 图8：2019年1~4月，70个大中城市房价加速上涨
• 图9：2019年上半年各地纷纷拍出地王
• 图10：2019年，26个重点城市土地平均溢价率明显上升
• 图11：典型城市土地出让金与商品房销售额状况
• 图12：2010~2019H1房地产信托新增额变化
• 图13：23号文对信托资金流入房地产行业进行精准监管
• 图14：房地产信托新增额占土地购置费用的比重上升
• 图15：土地投资占开发投资比重持续上升
• 图16：新开工增速与国内贷款增速变化
• 图17：近几年兴起的快周转模式为房地产投资的韧性提供了资金支撑

表格数据

• 表1：前期融资主要运用手段
• 表2：银保监会8号文与23号文对比
• 表3：保利地产成本结构中，土地成本与开发建设成本的比例情况
• 表4：信托融资收紧对地产投资影响
• 表5：房地产行业集中度变化
• 表6：部分房企信托融资占比

投资评级说明

• 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
• 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
• 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下

信息披露

• 截至本报告发布日，东证资管持有中南建设（000961）和保利地产（600048）股票达到相关上市公司已发行股份1%以上。

分析师申明

• 分析师对所提及证券或发行人的建议和观点反映了其个人看法，与分析师薪酬无直接或间接关系。

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• 本报告基于公开信息撰写，不保证其准确性和完整性，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。

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