宏观经济专题：降温的土地市场-20211018-开源证券-19页_839kb

宏观研究团队：降温的土地市场总结

核心内容

2021年10月18日发布的《降温的土地市场》报告指出，全国土地市场自年中以来持续降温，流拍率创历史新高，成交面积和金额大幅下降。这一趋势主要由房地产融资趋紧、销售转冷以及政策调控加强所致。同时，部分城市已开始“因城施策”进行局部微调，但整体调控政策尚未转向。

主要观点

1.1 土地市场全面降温

• 第二批集中供地后，土地流拍率显著上升，15个城市平均流拍率26%，较首批上升19.6个百分点。
• 成交面积和金额分别环比下降23.6%和21.7%。
• 9月百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%，连续三个月负增长，创2008年以来新低。
• 三线城市土地流拍率高达86.4%，创历史新高，二线和三线城市土地成交面积两年复合增速分别降至-12.8%和-48.1%。

1.2 房企投资态度谨慎

• 按揭供给受限，导致地产销售持续降温，9月地产销售额和销售面积两年复合增速分别为-1.2%和-3.5%。
• 房企资金承压，多数房企对拿地投资态度趋于谨慎，地销比从2020年的27.1%下降至2021年上半年的22.9%。
• 三季度上市房企土地购置面积和投资额两年复合增速分别为-23.9%和-15.7%，较二季度下降超40个百分点。
• 民营房企信用风险加剧，上市民企拿地占比从第一批的54.7%降至第二批的13.9%。

1.3 政策微调但整体调控未转向

• 部分城市出台“因城施策”政策，如放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。
• 哈尔滨、岳阳、鄂州等地出台购房补贴和限跌令，以稳定市场预期。
• 三条红线、贷款集中度考核等核心政策未松动，调控仍以“长效机制”为主。
• 土地出让收入作为预判政策转向的领先指标，前8月300城土地出让收入两年复合增速降至1.3%，较2020年下降18.3个百分点。

关键信息

高频数据跟踪

• 通胀观察：蔬菜价格回升，猪肉价格上涨。28种重点监测蔬菜平均批发价周环比增长3.6%，至5.15元/公斤；猪肉平均批发价周环比上升8.2%，至19.36元/公斤。
• 汇率表现：人民币对美元升值，美元指数下跌0.15%。美元兑人民币即期-中间日均价差为-63基点，离岸、在岸人民币日均价差为14基点。
• 大宗商品：商品价格整体上涨，南华商品综合指数上涨2.4%。动力煤价格周环比上涨34.1%，PVC价格下跌5.6%。

中观行业跟踪

• 下游行业：商品房成交面积下跌，土地市场量价齐跌。30大中城市商品房成交面积前周为155万平方米，一线城市成交面积周环比下降58.1%，二线城市下降45.8%，三线城市下降57.2%。
• 中游行业：钢铁价格下跌，水泥、玻璃价格均上涨。Myspic钢价综指周环比下跌1.7%，水泥价格指数上涨2.4%，玻璃期货价格上涨2.03%。
• 上游行业：国际原油、动力煤价格上涨。动力煤价格环比上涨28.6%，LME3个月铜、铝、铅、锌价格分别上涨9.3%、7.3%、4.7%、20.6%。

风险提示

• 政策调整可能对市场产生重大影响。
• 地产调控政策转向仍需等待，土地出让收入是重要参考指标。

图表目录（摘要）

• 图1-4：第二批集中供地土地流拍率、溢价率、成交面积和金额变化。
• 图5-8：9月百城土地流拍率、成交面积变化，以及二三线城市土地市场表现。
• 图9-12：居民中长期贷款、地产销售、重点房企合同销售、二线城市新房开盘去化率变化。
• 图13-16：上市房企地销比、购地面积增速、信用违约房企数量及民企拿地占比变化。
• 图17-20：三线城市房价指数、土地出让收入变化及历史政策转向前的数据对比。
• 图21-26：蔬菜价格、猪肉价格、汇率及大宗商品价格变化。
• 图27-30：30大中城市商品房成交面积变化。
• 图31-34：土地供应及成交溢价率变化。
• 图35-38：钢铁、水泥、玻璃及有色金属价格变化。
• 图39-42：国际原油、动力煤及LME金属价格变化。
• 图43-46：焦煤、动力煤、原油及金属价格变化。

总结

土地市场全面降温，流拍率创历史新高，房企投资态度趋于谨慎，政策调控尚未转向。同时，大宗商品价格整体上涨，通胀压力显现，人民币对美元升值，汇率波动情况值得关注。整体来看，地产市场面临较大压力，政策调整或仍需时间，投资者需关注市场变化及政策动向。