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2020年4月上海商办市场月报总结

核心内容概述

2020年4月，上海商办市场在经历3月供应放量后出现回落，整体市场活跃度较低。办公市场成交量明显回升，同比上涨72%，而商业市场成交量环比上涨但仍处于低位。市场整体处于缓慢去库存状态，尤其商业市场库存余量达963.26万平米，去化周期延长至229.64个月。办公市场库存余量为850.44万平米，去化周期上升至206.12个月。

主要观点

商办市场整体趋势

• 供应减少，成交不足：4月商办市场供应面积大幅减少，成交量虽有所回升但整体仍不足，市场活跃度较低。
• 去化周期走高：受疫情影响，2-3月成交量严重下滑，导致去化周期持续走高，市场面临去库存压力。
• 区域分化明显：商业成交向外围扩散，而企业购置写字楼则更关注品质与地段，主要集中在内中环区域。

商业市场分析

• 供应与成交冷热不均：商业市场供应量下降明显，成交量也处于低位，但成交均价环比上涨36%，同比下跌33%。
• 区域集中：外郊环仍是商业成交主力，青浦区因部分高均价项目推动成交量上升。
• 项目表现：崧泽华城生活汇以低价位成为销冠，带动高成交量；其他项目如复地·申公馆、博隆虹桥商业广场等也有一定表现。

办公市场分析

• 成交量回升，均价上涨：办公市场成交量环比上涨161%，均价小幅上升至47355元/平米，主要受内中环项目影响。
• 区域集中：浦东新区三林板块的晶耀商务广场成为当月销冠，成交量达2.63万平米，成交均价66606元/平米。
• 库存压力：办公市场库存余量仍处于高位，去化周期持续走高，存在一定的去化风险。

关键信息

商办市场数据快照

商业市场重点信息

• 供应结构：仅外郊环新增少量供应，闵行区、浦东新区与南汇区商业存量保持高位。
• 成交结构：青浦区成为本月成交量最高的区域，外郊环仍是成交主力。
• 项目表现：崧泽华城生活汇以低价位带动高成交量，其他项目如复地·申公馆、博隆虹桥商业广场等也有一定表现。

办公市场重点信息

• 供应结构：供应主要来自内环内，浦东新区三林板块的晶耀商务广场成为成交主力。
• 成交结构：浦东新区成交量最高，内中环区域成交均价最高。
• 项目表现：晶耀商务广场以2.63万平米、17.52亿元的去化成为当月销冠，文通国际广场位列第二。

未来展望

• 市场流动性增加：在国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房地产投资回报率依然较高，尤其是一二线城市的优质资产。
• 发展重点：未来市场发展将重点放在盘活存量及商业模式创新上，以提升市场活跃度与去化效率。
• 需求端趋势：上海商办市场可能迎来一小波成交热潮，企业购置写字楼仍以地段和品质为主要考量。

机构信息

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