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2020年6月上海商办市场月报总结

核心内容概览

2020年6月，上海商办市场整体表现平淡，供应量同比显著上涨，但成交面积同环比均出现下降。商业市场成交同比上涨，而办公市场则同环比双降。市场库存风险较高，去化周期维持在较高水平。

商办市场特征

• 供应与成交：6月商办市场供应量同比上涨显著，但整体成交平淡。商业市场供应面积25.41万平米，同比上涨254%，环比上涨959%；办公市场供应面积17.54万平米，同比上涨823%，环比下降7%。
• 成交面积：商业市场成交面积8.15万平米，同比下降47%，环比下降3%；办公市场成交面积3.88万平米，同比下降61%，环比下降65%。
• 成交均价：商业市场成交均价27012元/平米，同比下降36%；办公市场成交均价37201元/平米，环比下降35%，同比下降35%。
• 存量情况：商业市场存量979.35万平米，去化周期145个月；办公市场存量869.75万平米，去化周期122.19个月。

商业市场分析

量价走势

• 6月商业市场供应放量，成交量与5月基本持平，较去年同期增长47%；均价同比下降61%。
• 全市商业市场每月供求及均价走势显示，市场表现有所提升，但整体仍偏平淡。

成交环线结构（月度）

• 供应：内环内供应占比达74%，主要来自虹口区瑞虹天地太阳宫项目。
• 成交：外郊环成交占比达89%，成为市场成交主力；内环内成交表现相对较好。

成交环线结构（半年度）

• 供应：外郊环仍为市场供应主力，占比达35%；内环内供应占比过半。
• 成交：内环内市场成交表现突出，占据上半年44%的市场份额；外郊环成交占比26%。

成交区域结构（月度）

• 供应：瑞虹天地太阳宫项目影响显著，崇明区、南汇区等郊区项目供应量上升。
• 成交：外郊区域成交表现突出，其中崇明县陈家镇板块的裕鸿佳苑项目成为成交主力。

成交区域结构（半年度）

• 供应：嘉定、闵行、普陀区为前三大供应区域，黄浦区供应量5.3万平米。
• 成交：青浦区成交量领先，南汇区次之，闵行区位列第三；成交均价在2.3万元/平米左右。

项目排名（月度）

• 供应：瑞虹天地太阳宫为供应主力，面积18.34万平米。
• 成交：裕鸿佳苑项目成交面积2.03万平米，均价14438元/平米，成为本月成交主力。

项目排名（半年度）

• 供应：瑞虹天地太阳宫供应面积18.34万平米，占据供应榜榜首。
• 成交：崧泽华城生活汇项目成交面积3.04万平米，成为上半年销冠；裕鸿佳苑项目成交面积2.03万平米，位列第二。

商业库存情况

• 6月商业市场库存余量为979.35万平米，去化周期上升至145个月，库存风险较高。
• 浦东新区、闵行区与南汇区为商业市场库存前三甲，外围区域库存仍处于高位。

办公市场分析

量价走势

• 6月办公市场成交量价齐跌，均价回落至37201元/平米；供应面积环比下降7%，同比增长823%。

成交环线结构（月度）

• 供应：中环以内项目供应占比达57%，外郊环项目供应较多。
• 成交：外郊环成交占比达48%，其次为中外环（31%）。

成交环线结构（半年度）

• 供应：外郊环仍为市场供应主力，各环线均有供应。
• 成交：内环内市场成交表现突出，占据上半年44%的市场份额；外郊环成交占比26%。

成交区域结构（月度）

• 供应：普陀区供应面积8.85万平米，为本月供应主力；闵行区供应面积5.58万平米。
• 成交：闸北、宝山、杨浦区为成交前三甲，中心城区办公市场热度相对较高。

成交区域结构（半年度）

• 供应：闵行、嘉定、普陀区为前三大供应区域，黄浦区供应量5.3万平米。
• 成交：黄浦区以地理位置优势夺得上半年区域销冠，均价为区域最高；宝山、闵行与浦东新区办公成交量在郊区中较为突出。

项目排名（月度）

• 供应：长风中心诚公馆供应面积8.85万平米，为供应主力。
• 成交：静安府东区成交面积0.74万平米，均价41087元/平米，成为本月成交销冠。

项目排名（半年度）

• 供应：绿地外滩中心供应面积52897平米，成为上半年供应焦点。
• 成交：绿地外滩中心成交面积14.45万平米，均价93970元/平米，为上半年成交TOP1；晶耀商务广场成交面积2.63万平米，均价70909元/平米。

办公库存情况

• 6月办公市场库存余量为869.75万平米，较上月小幅增加；去化周期降至122.19个月，市场去化加快，但库存风险仍较高。
• 各区域存量无太大变化，市场整体成交平淡。

关键信息总结

• 供应：6月商办市场供应量同比显著上涨，但成交平淡。
• 成交：商业市场同比上涨，办公市场同环比双降。
• 区域表现：郊区仍为商办市场成交大本营，中心城区在办公市场表现更为突出。
• 库存风险：市场整体库存风险较高，去化周期维持在较高水平。
• 项目热点：瑞虹天地太阳宫、崧泽华城生活汇、绿地外滩中心等项目成为市场焦点。

主要观点

• 商办市场供应量同比显著增加，但市场整体成交平淡，库存风险依然存在。
• 商业市场在郊区表现活跃，受益于规划利好和低均价项目。
• 办公市场核心商圈项目更受关注，但整体成交量与均价均出现下滑。
• 未来市场去化周期有望继续改善，但需关注库存压力与市场需求的匹配情况。