2017-航洋城信托受益权资产支持专项计划推介材料10-3年回售_43页_2mb

航洋城信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划由平安信托有限责任公司作为信托机构，国海证券股份有限公司作为计划管理人，旨在通过信托受益权资产支持证券的形式为航洋集团提供融资支持。该计划是深交所首单购物中心ABS产品，具有期限灵活、收益稳定、信用保障强等特点。

产品要素

• 基础资产：航洋国际购物中心的租金、商业管理费、物业管理费收入。
• 目标资产：航洋国际购物中心的租金、商业管理费、物业管理费收入。
• 规模：24.9亿元，其中优先级22.4亿元，次级2.5亿元。
• 证券分层：优先级分为10档，期限从1年至10年；次级设一档，期限不短于优先级最长一档。
• 收益率：优先级资产支持证券的期初收益率为4.6%~7.2%，次级无收益分配。
• 还本方式：每档优先级证券在设立后第n年分四次还本，每次偿还金额为该档本金的25%。
• 信用增级措施：
  • 优先/次级结构设计，次级为优先级提供10.04%的信用支持。
  • 航洋实业集团差额补足承诺。
  • 实际控制人陈航提供连带责任担保。
  • 设置加速清偿事件和违约事件触发机制。
  • 超额现金流覆盖，最低覆盖倍数为1.20倍。
  • 设置回购/回售权，第3年和第6年可开放申购。
  • 设置保证金账户，期初保证金3000万元。

参与机构

• 信托机构/信托贷款人：平安信托有限责任公司
• 原始权益人：大业信托有限责任公司
• 承销机构：国海证券
• 交易平台：深圳综合协议交易平台
• 资产服务机构：航洋集团和海派物业
• 其他参与机构：
  • 信托计划托管行：宁波银行上海分行、民生银行南宁分行
  • 监管行：民生银行南宁分行
  • 律师事务所：融孚律师事务所
  • 会计师事务所：致同会计师事务所
  • 资产评估机构：中联资产评估集团有限公司
  • 评级机构：联合信用评级有限责任公司
  • 登记结算机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

现金流分配机制

正常情况下

1. 专项计划资产处置及清算费用
2. 专项计划应支付的税费
3. 资产支持证券上市初费、上市月费、登记注册费、兑付兑息费和相关资金划付费用
4. 专项计划的管理费、托管费、监管费用
5. 召开有控制权的资产支持证券持有人会议的费用
6. 当期优先级资产支持证券预期收益
7. 当期优先级资产支持证券预期本金
8. 次级资产支持证券收益（每第四个兑付日分配）
9. 次级资产支持证券本金（最后一次分配）

违约情况下

1. 专项计划资产处置及清算费用
2. 专项计划应支付的税费
3. 资产支持证券上市初费、上市月费、登记注册费、兑付兑息费和相关资金划付费用
4. 专项计划的管理费、托管费、监管费用
5. 召开有控制权的资产支持证券持有人会议的费用
6. 全部优先资产支持证券未分配的本金
7. 全部优先级资产支持证券未分配的预期收益
8. 次级资产支持证券未分配的本金
9. 次级资产支持证券的剩余收益

抵押担保与质押担保

• 抵押担保：航洋集团以民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺、地下1至2层商铺及地下停车场的房屋所有权和土地使用权为信托贷款提供抵押担保，评估价值为50.88亿元，抵押率为44.03%。
• 应收账款质押：航洋国际购物中心未来十年的租金、商业管理费、物业管理费收入为信托贷款提供质押担保。

航洋集团概况

• 公司名称：广西东方航洋实业集团有限公司（中外合作企业）
• 成立日期：1995年9月12日
• 注册资本：25000万元
• 法定代表人：陈庚威
• 财务状况：
  • 2013-2015年总资产分别为623,116万元、643,454万元、1,045,117万元
  • 所有者权益分别为370,912万元、363,004万元、378,476万元
  • 资产负债率分别为40.47%、43.59%、63.79%
  • 营业收入分别为67,167万元、21,066万元、38,928万元
  • 净利润分别为20,750万元、1,173万元、15,472万元
  • 净利率分别为30.89%、5.57%、39.75%
  • 营业毛利率分别为38.57%、79.34%、89.97%
  • 净资产收益率分别为5.53%、0.47%、4.17%

航洋集团开发项目情况

已完工项目

• 会展航洋城购物中心：商业裙楼，总可出租面积11.53万平方米，出租率99.04%，平均租金188.23元/平方米/月
• 会展航洋城写字楼：写字楼，总可出租面积0.93万平方米，出租率98.57%，平均租金100.71元/平方米/月
• 香榭里商铺：商业，总可出租面积0.79万平方米，出租率97.56%，平均租金138.37元/平方米/月
• 航洋大厦：商业，总可出租面积0.63万平方米，出租率100%，平均租金45.61元/平方米/月
• 航洋综合大厦：商业，总可出租面积0.12万平方米，出租率91.67%，平均租金90.15元/平方米/月
• 亚航财富中心：商业，总可出租面积0.51万平方米，出租率100%，平均租金210.92元/平方米/月

在建项目

• 五象航洋城信和广场：商业、写字楼，总建筑面积41.38万平方米，预计2017年9月竣工，预计2016年中旬开始销售，预计销售金额为15亿元。

待建项目

• 江湾里住宅项目：住宅，总建筑面积9.86万平方米，预计2017年下半年开始销售。
• 湖畔航洋城：商业、住宅，总建筑面积40.49万平方米，预计2016年10月份开始动工。

租户构成与租金水平

• 租户构成：

  • 主力租户：包括国美电器、沃尔玛、ZARA、肯德基、必胜客、百丽、中影国际影城等知名品牌。
  • 租户类型：包括餐饮、服装、家电、化妆品、娱乐等，其中餐饮、服饰行业租户流动性较高。
  • 租约情况：截至2015年底，共有329个租约，其中293个租约剩余期限为三年以内，占89.06%；12个租约剩余期限为7年以上，占3.65%。

• 租金水平：

  • 截至2015年10月底，航洋国际购物中心加权平均租金为174.00元/平方米/月
  • 与同商圈南宁华润万象城相比，租金水平偏低
  • 商业管理费为50元/平方米/月，物业费为30元/平方米/月
  • 对于部分品牌，如国美电器、中影影院等，提供免收商业管理费或物业费的优惠政策

现金流预测

• 预计现金流总额：46.49亿元，能够实现对优先级资产支持证券本息的超额覆盖。
• 增长率：
  • 2017、2018年租金及物业费收入增长8%
  • 2019-2022年增长5%
  • 2023-2025年增长3%
• 覆盖比率：
  • 最低覆盖倍数为1.20倍
  • 优先级资产支持证券的偿付有保障

压力测试

• 不同收益率下的覆盖比率：
  • 预期收益率5.5%：覆盖比率1.37~1.48倍
  • 预期收益率5.7%：覆盖比率1.28~1.34倍
  • 预期收益率6.0%：覆盖比率1.25~1.32倍
  • 预期收益率6.2%：覆盖比率1.23~1.31倍
  • 预期收益率6.5%：覆盖比率1.22~1.29倍

现金流回款支撑回售

• 航洋集团未来三年净现金流预计：29亿元，足以覆盖所有投资者的回售需求。
• 三年回售安排：第2年末开始启动新ABS发行，包括ABN、类REITS、REITS等，其中类REITS发行金额一般不低于评估价值的80%。
• ABS发行目的：以低成本替换民生银行的经营性物业贷。

信息披露

• 《年度资产管理报告》：每公历年度4月30日前披露，通过深圳证券交易所网站、国海证券网站和中国基金业协会指定网站。
• 《年度托管报告》：每公历年度4月30日前披露，通过深圳证券交易所网站、国海证券网站和中国基金业协会指定网站。
• 《收益分配报告》：每次分配公告日（R-3日）披露，通过深圳证券交易所网站、国海证券网站和中国基金业协会指定网站。
• 《清算报告》：专项计划清算完成后10个工作日内披露，通过深圳证券交易所网站、国海证券网站和中国基金业协会指定网站。
• 《定期跟踪评级报告》：每公历年度6月30日前披露，向合格投资者定向披露。

航洋集团三年回售资金安排

• 专项计划层面：第2年末开始，劣后不再进行收益分配，留存资金用于第3年回售准备。
• 信托计划层面：第2年末开始，所有收到的租金全部留存于监管账户，用于第3年回售准备。
• 现金流回款：航洋集团在未来三年有多个项目可回笼资金，包括信和广场、湖畔航洋城、江湾里等，预计净现金流29亿元，足以覆盖所有投资者的回售需求。

项目亮点

• 核心都市商圈：位于南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城，地铁一号线经过，邻近东盟商务区、金湖广场等重要设施。
• 多元业态：包括餐饮、服装、家电、化妆品、娱乐等，采用国际标准进行设计及改造。
• 数字化管理系统：与航洋网上商城结合，提供24小时下单、配送和商户服务。
• 租户构成：包括多个知名品牌，如国美、沃尔玛、ZARA、肯德基、必胜客、百丽、中影国际影城等。

航洋集团开发项目现金流预测

• 现金流入：
  • 2016年：164,200万元
  • 2017年：205,500万元
  • 2018年：154,600万元
  • 2019年：64,000万元
  • 合计：554,550万元
• 现金流出：
  • 2016年：58,380万元
  • 2017年：62,300万元
  • 2018年：8,000万元
  • 2019年：0万元
  • 合计：128,680万元
• 净流量：
  • 2016年：60,520万元
  • 2017年：87,945万元
  • 2018年：92,223万元
  • 2019年：51,370万元
  • 合计：292,058万元

项目风险控制

• 加速清偿事件：包括特定原始权益人丧失清偿能力、资产服务机构解任、未能按时付款、累计违约率超过5%等。
• 违约事件：包括特定原始权益人或资产服务机构未能履行主要义务、重大不实陈述、重大不利事件等。
• 信用触发机制：一旦触发，将引致基础资产现金流支付机制的重新安排，对优先级资产支持证券形成信用保护。

总结

航洋城信托受益权资产支持专项计划是一个结构合理、信用保障强、现金流稳定的资产证券化产品。通过优先/次级结构设计、抵押担保、应收账款质押、差额补足承诺、个人担保等多层增信措施，有效降低了优先级资产支持证券的信用风险。航洋集团的财务状况良好，持有多个优质项目，具备较强的现金流支撑能力，能够满足专项计划的偿付需求。该产品是深交所首单购物中心ABS，具有较强的市场影响力和示范效应。