20180418-安信证券-房地产_3月统计局数点评_投资并非过热_销售稳步降温_9页_430kb

房地产行业3月数据总结

核心内容

2018年3月，中国房地产行业在投资和销售方面呈现出不同的趋势。投资增速创新高，但销售增速持续放缓，反映出市场在政策调控下的调整态势。

主要观点

1. 投资增速创新高但并非过热

• 全国房地产开发投资：2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。
• 住宅投资：住宅投资占房地产开发投资的69.1%，同比增长13.3%，增速提高1个百分点。
• 区域表现：
  • 东部地区：同比增长11.8%，增速提高0.2个百分点；
  • 中部地区：同比增长15.0%，增速提高1.6个百分点；
  • 西部地区：同比增长2.9%，增速回落0.8个百分点；
  • 东北地区：同比增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。
• 施工与新开工：
  • 房屋施工面积同比增长1.5%，增速与1-2月份持平；
  • 房屋新开工面积同比增长9.7%，增速提高6.8个百分点；
  • 房屋竣工面积同比下降10.1%，降幅收窄2个百分点。
• 投资增速高企原因：
  • 土地购置费延迟结算；
  • 地产企业主动补库存；
  • 土地成交价款增长20.3%，而土地购置面积仅增长0.5%，出现统计背离。

2. 销售增速稳步降温

• 全国商品房销售面积：1-3月份增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。
• 住宅销售：增长2.5%；
• 非住宅销售：
  • 办公楼销售面积下降2.8%；
  • 商业营业用房销售面积增长9.6%。
• 商品房销售额：1-3月份增长10.4%，增速回落4.9个百分点。
• 区域表现：
  • 东部地区：销售面积同比下降7.3%，销售额下降0.9%；
  • 中部地区：销售面积增长14.6%，销售额增长28.2%；
  • 西部地区：销售面积增长12.0%，销售额增长29.0%；
  • 东北地区：销售面积增长8.5%，销售额增长26.6%。
• 销售增速放缓原因：
  • 宏观政策调控；
  • 房产税政策预期；
  • 信贷政策趋紧。

3. 地产开发资金增速放缓

• 房地产开发到位资金：1-3月份同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。
• 资金来源：
  • 国内贷款增长0.9%；
  • 利用外资下降78.4%；
  • 自筹资金增长5.1%；
  • 定金及预收款增长11.2%；
  • 个人按揭贷款下降6.8%。
• 资金链趋紧：
  • 房地产开发贷增速从上年末的17.3%降至0.3%；
  • 土地购置费延迟结算导致投资增速“失真”。

关键信息

• 投资：增速创新高，但主要由土地购置费延迟结算和补库存推动，未来难以持续。
• 销售：增速持续回落，受政策影响显著，区域分化明显。
• 资金：到位资金增速放缓，信贷趋紧，资金链压力增大。
• 风险提示：
  • 宏观政策风险；
  • 融资增速下降风险；
  • 销售增速下降风险。

行业评级

• 收益评级：领先大市（未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上）；
• 风险评级：A（正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动）。

分析师声明

• 黄守宏：具有证券投资咨询执业资格，声明内容合法合规、独立公正。

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总结

2018年3月，房地产行业投资增速达到10.4%，但主要受土地购置费延迟结算和企业主动补库存推动，未来增长动力不足。销售增速稳步回落，受政策调控和信贷趋紧影响，区域分化显著，东部地区销售下滑，而中部地区销售增长明显。地产开发资金到位增速放缓，显示行业资金链压力增大，融资环境趋紧。整体来看，房地产行业处于政策调控下的调整期，投资与销售均面临下行压力，需关注宏观政策与市场变化对行业的影响。