房地产行业月度报告：商品房销售和土地成交双降温-20190214-财富证券-12页_1mb

行业月度报告总结

核心内容概览

本报告为2019年2月14日发布的房地产行业月度分析，主要围绕2019年1月房地产市场表现、行业数据、政策动态、企业业绩及融资情况等方面展开。整体来看，房地产行业在2019年1月表现略优于大盘，但面临销售和土地成交双降温的挑战。

主要观点

1. 行情回顾

• 整体表现：2019年1月，房地产（申万）板块单月涨幅为3.89%，跑赢上综综指0.35个百分点，但跑输沪深300指数2.45个百分点。
• 子板块表现：房地产开发Ⅱ（申万）涨幅为4.56%，而园区开发Ⅱ（申万）跌幅为-6.02%，拖累板块整体表现。
• 市场排名：在申万28个一级行业中排名第8位。
• 涨幅与跌幅公司：涨幅前列包括新城控股、万科A、荣盛发展等高周转企业；跌幅前列包括全新好、中天金融、ST新光等业绩不佳企业。

2. 行业数据表现

• 去库存进程：2018年12月，商品房待售面积降至2014年4月水平，同比下降11%。住宅待售面积同比下降16.8%，库存拐点显现。
• 销售情况：2019年1月，房地产销售规模同比下滑8%，部分归因于春节假期提前。
• 土地成交情况：2019年1月，100大中城市成交土地面积同比下降，其中一线城市增长74.28%，二、三线城市分别下滑16.48%和48.97%。土地溢价率较2018年同期下降明显，一、二、三线城市分别为6.46%、9.42%、8.40%。
• 预期展望：土地成交或维持低位，三线城市将成为未来土地拓展的重点。

3. 政策动态

• 棚改目标下调：2019年全国棚改开工目标为460万套，较2018年有所减少。部分省市如北京、河南、山西棚改计划下降比例较大，可能对房地产市场带来压力。
• “一城一策”实施：政策调控下放至各省市，推动房地产市场平稳发展，政策呈现分化格局。前期房价上涨过快的地区或收紧政策，一、二线城市或逐步放松。

4. 企业业绩与融资

• 2018年业绩预告：70家上市公司已公布业绩，归属上市公司股东的净利润增速中位值为40%。部分企业如新城控股、招商蛇口、保利地产、中南建设等表现较好。
• 商誉情况：房地产板块商誉占净资产比重较低，大部分公司商誉在可控范围内，行业龙头如万科、保利、招商蛇口控制较好。
• 融资动态：2019年1月，房地产行业共发行167支债券，金额达1363.29亿元。融资成本有所降低，招商蛇口、保利地产等融资成本优势明显。

关键信息

投资建议

• 推荐公司：保利地产、新城控股（业绩增长稳定）；招商蛇口（融资成本优势）；金科股份、中南建设（高周转、回款能力强）；首开股份、阳光城（一、二线土地储备充足）。

风险提示

• 政策风险：房地产政策收紧力度加大，可能对行业造成压力。
• 融资风险：融资环境恶化，可能影响企业资金链。

行业数据与图表要点

1. 2018年去库存进程

• 房地产待售面积持续走低，2018年12月降至2014年4月水平。
• 住宅待售面积同比下降16.8%，库存进入回升通道。

2. 2019年1月销售与土地成交

• 销售规模同比下滑8%，受春节影响较大。
• 土地成交面积同比下降，三线城市降幅明显。
• 土地溢价率下降，但一、二线城市有所回升。

3. 棚改政策调整

• 2019年棚改目标较2018年下调，部分地区调整明显。
• 三、四线城市可能因棚改政策收紧而承压。

4. 企业融资情况

• 2019年1月融资规模较大，融资成本有所降低。
• 建议关注融资成本低、回款能力强的企业。

结论

2019年1月房地产行业整体表现略优于大盘，但面临销售和土地成交双降温的挑战。行业去库存进程放缓，政策呈现分化格局，融资活动活跃但成本降低。建议关注业绩稳定、融资成本低、回款能力强及土地储备充足的企业，同时需警惕政策收紧和融资环境恶化的风险。