20211128-申港证券-房地产行业研究周报_多座城市三批次土地出让成交冷淡_土地及商品房市场调控宽松需求强化_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2021年11月，全国多座城市完成三批次土地供应，土地市场整体下行趋势明显。土地成交总价环比有所回升，但流拍率下降，溢价率进一步走低，市场仍显疲软。部分城市为提振土地市场热度，采取了让利房企的政策，如下调保证金比例、起拍价和开发资质要求。然而，这些政策难以解决房企当前的资金紧张问题。

主要观点

• 土地市场表现：11月土地市场成交冷淡，流拍率下降，但溢价率持续走低，房企参拍意愿减弱，城投平台逐步取代品牌房企成为主要拿地力量。
• 政策宽松趋势：地方政府为缓解财政压力和改善房企生存环境，逐步放松土拍规则，同时商品房市场监管也有进一步宽松的可能。
• 房企资金紧张：尽管部分城市出台松绑政策，但房企整体仍面临销售回款走弱、融资环境未明显改善的困境，资金链压力持续。
• 投资建议：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团，以及产品导向的高品质房企，如滨江集团、绿城中国。

关键信息

土地市场数据

• 全国土地市场：11月成交总价4054亿，环比增加17%，同比减少34%；流拍率23%，溢价率2.6%。
• 城市表现：
  • 深圳：三批次成交金额368亿，溢价率4.7%，流拍宗数0。
  • 南京：三批次成交金额305亿，溢价率2.7%，流拍宗数1。
  • 苏州：三批次成交金额402亿，溢价率0.6%，流拍宗数0。
  • 无锡：三批次成交金额274亿，溢价率0.1%，流拍宗数0。
• 房企参与度：三批次供地成交金额中，上市房企取地占比降至12%，品牌房企取地退潮，城投平台成为主力。

商品房市场数据

• 新房市场：30城成交面积单周同比-18%，累计同比+14%；一线城市单周同比-22%，累计同比+27%；二线城市单周同比-12%，累计同比+23%；三线城市单周同比-24%，累计同比-7%。
• 二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-35%，累计同比-5%。
• 城市行情波动：北京、南京、成都周度成交面积明显增长，广州、深圳则有所下降。

政策动态

• 刘鹤文章：强调“因城施策”促进房地产平稳健康发展，政策将更加灵活。
• 成都住建局：放宽预售资金使用条件，提高资金支取比例，有助于缓解房企资金压力。
• 佳兆业：公布理财产品兑付方案，改善财务状况，股价有所回升。
• 奥园及花样年：部分债务展期通过，缓解资金压力，但评级下调，投资者信心受挫。
• 字节跳动：拟拆分房地产平台幸福里，引入外部资本提升服务品质。

投资策略

• 关注企业：保利发展、万科A、龙湖集团等经营稳健、资信良好的龙头房企。
• 产品导向房企：滨江集团、绿城中国等高品质房企，未来可能受益于市场细分和政策支持。

风险提示

• 销售市场下行：个别房企出现债务违约暴雷，市场整体面临下行压力。
• 政策超预期调控：可能存在政策放松超预期，影响市场预期和房企策略调整。

图表与数据

• 图1：重点城市土地成交总价及同比
• 图2：重点城市土地流拍情况及溢价率
• 图3：三批次土地成交金额及溢价率
• 图4：上市及非上市企业三批次土地成交占比
• 图5：土地成交款及住宅销售额12月移动平均同比
• 图6-8：申万一级行业涨跌幅及房地产个股涨跌幅
• 图9-10：房地产行业近三年PE（TTM）及PB（LF）
• 图11-13：30大中城市商品房周度及累计成交面积同比
• 图14-15：14城二手房成交数据
• 图16-21：土地成交及供应数据
• 图22-23：1-10月房地产销售、投资及开发资金数据

行业评级

• 申港证券行业评级：增持、中性、减持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持
• 市场基准指数：沪深300指数

总结

当前房地产行业面临土地市场疲软、商品房销售下行、房企资金紧张等多重压力。地方政府通过放松土拍政策和商品房市场调控，试图改善市场环境。然而，政策效果有限，房企仍需关注销售回款和融资环境。建议投资者关注经营稳健、资信良好的龙头房企及高品质房企，同时警惕销售市场进一步下行和政策超预期调控的风险。