20210622-首创证券-房地产行业周报_上海首批土地出让开启_行业投资及销售数据保持韧性_26页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

• 土地市场动态：上周长春完成第二轮土地集中出让，60宗地块中42宗成交，39宗为底价成交，流拍18宗，出让金251亿元，平均溢价率0.4%。上海首日集中土拍中，38宗地块中25宗为纯租赁住房及征收安置房，均为底价成交，平均溢价率仅2%。合肥郊县首轮集中供地市场热度较高，12宗地均以高溢价成交，肥东、肥西地块全部摇号成交。

• 行业数据表现：2021年前五个月房地产投资同比增长18.3%，5月单月投资增速收窄至9.8%。商品房销售面积及销售金额同比分别增长9.1%和17.5%，但较前值有所下降。竣工面积同比显著增长10.1%。

• 投资建议：建议关注龙头地产公司如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

主要观点

• 土地市场整体趋于理性，部分城市如上海受政策调控影响，溢价率较低，而合肥市场热度依然较高。
• 房地产投资增速有所放缓，但销售和竣工数据表现较好，行业整体仍保持一定景气度。
• 房企融资环境有所改善，部分公司成功发行债券，利率相对较低，显示出市场对其的信心。
• 物业板块表现优于内房股，部分公司涨幅显著，但部分物业股如荣万家出现较大跌幅。

关键信息

板块行情回顾

• 上周（6.14-6.18）申万房地产指数下跌2.04%，沪深300指数下跌2.34%，房地产板块表现弱于大盘。
• 房地产指数PE（TTM）为7.93倍，沪深300指数为14.49倍。
• 港股内房股平均跌幅为4.24%，物业板块平均跌幅为3.02%。
• 个股表现分化明显，万业企业、SOHO中国等涨幅居前，莱茵体育、时代中国控股等跌幅较大。

行业政策动态

• 中央层面：国家统计局发布房地产数据，财政部、税务总局发布土地增值税政策，国务院常务会议推动保障性租赁住房发展。
• 地方政策：无锡、宁波、上海、杭州、广州、深圳等地出台相关政策，包括限购、非住宅改建租赁住房、城市更新等。

重点城市商品房成交

• 上周55城商品房成交面积628.8万平米，环比下降17%，同比下降18%。
• 分城市能级来看，一线城市成交面积环比下降11%，同比增长1%；二线城市环比下降24%，同比下降16%；三四线城市环比下降8%，同比下降27%。
• 北京、上海、广州等城市成交面积同比略有增长，但部分城市如苏州、温州、南宁等成交量大幅下滑。

重点城市二手房成交

• 上周16城二手房成交面积144.6万平米，环比下降20.5%，同比下降34%。
• 6月累计成交量同比小幅下降，全年累计成交量同比增长28.2%。
• 部分城市如福州、金华成交量增长显著，但深圳、南宁等城市成交量下滑明显。

库存及去化周期

• 截至上周，15城商品房可售面积15435.6万平米，去化周期13.2个月。
• 一线城市去化周期较长，如上海为4.9个月。

市场资金环境

• 6月LPR保持不变，但房贷利率继续上行。
• 房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，占人民币贷款余额比重27.7%。
• 5月新增房地产贷款1.5万亿元，同比多增200亿元。

重点房企5月销售情况

• 碧桂园、恒大、万科、融创、保利等房企5月销售额表现各异，部分公司如融创中国、保利地产销售增长显著。
• 多数房企完成全年目标的30%-40%，但部分如阳光城、绿城中国销售增长较高。

房企融资情况

• 多家房企近期成功发行债券，融资金额从数亿元到数十亿元不等，利率相对较低，显示市场对其的一定信心。

重点公司动态

• 融资动态包括金辉集团、华润置地、金地集团等公司发行债券。
• 增减持、回购动态涉及恒大、碧桂园、泰禾集团等公司。
• 其他动态包括公司组织架构调整、战略合作、信用等级调整等。

重点公司估值

• A股及港股重点公司如万科A、保利地产、融创中国、碧桂园、中国海外发展等的PE、PB及ROE等估值指标有所波动，部分公司如新城悦服务、雅生活服务表现较弱。

结论

房地产行业整体表现趋于理性，土地市场受政策调控影响，溢价率较低，但部分城市如合肥市场热度依然较高。销售数据保持韧性，但增速有所放缓，房企融资环境有所改善，部分公司成功发行债券。物业板块表现优于内房股，但个股分化明显。投资者可关注龙头地产公司及具备弹性的二线公司。