20230409-天风证券-信用债市场周报_一季度土地出让怎么看__28页_4mb

2023年一季度土地出让市场总结

核心内容

2023年一季度，全国土地出让市场延续偏弱态势，但呈现结构性改善。土地出让成交累计规模为5458.87亿元，同比增幅为-12.69%。土地溢价率和流拍率维持2022年以来水平，相对稳定。同时，受“金九银十”季节性影响，预计二季度土地市场仍将较为平淡，但结构性改善仍有可能。

主要观点

• 全国土地出让情况：全国土地出让市场连续21个月录得负同比增速，但部分省份出现回暖迹象，尤其是浙江、江苏、广东三省。
• 区域分化明显：高能级城市如南京、苏州、杭州、广州、深圳率先回暖，而部分中低能级城市如淮安、镇江、南通、珠海、韶关、肇庆等表现相对较弱。
• 企业拿地行为变化：国企拿地占比持续下降，企业拿地结构有所改善。浙江、江苏、广东三省国企拿地比例在20%左右，结构相对较好；湖南、贵州、重庆、四川、江西、吉林等地国企拿地占比超过50%，风险较高。
• 城投拿地情况：城投主体在拿地企业中占据一定比例，其中广州城投和合肥城建拿地金额最多，但拿地数量少、地块资质好，托底可能性较小。

关键信息

1. 全国及各省土地出让情况

• 全国：2023年1-3月土地出让累计成交5458.87亿元，同比增幅-12.69%。
• 省份表现：
  • 浙江、江苏、广东：总量和增速均表现亮眼，分别为1136.62亿元、682.83亿元、446.97亿元，同比增速分别为25.66%、29.83%、57.84%。
  • 天津：土地出让规模居全国末位，但同比增速为188.18%，属于全国排名靠前。
  • 山东、贵州：土地出让增速为负，且排名靠后，对财政收入构成一定风险。
  • 湖南：土地出让规模为219.5亿元，同比增速为29.57%，但部分地市如湘西土家族苗族自治州、郴州、张家界表现较差。

2. 城市表现

• 高能级城市：南京、苏州、杭州、广州、深圳等城市表现突出，土地出让规模和增速均居前列。
• 部分城市表现不佳：如淮安、镇江、南通、珠海、韶关、肇庆等城市土地出让规模和增速均表现较差。

3. 企业拿地行为

• 国企拿地占比下降：2023年以来，国企拿地占比逐步回落，企业拿地结构有所改善。
• 城投平台拿地：城投平台在拿地企业中占据一定比例，其中广州城投和合肥城建拿地金额最多，但拿地数量少、地块资质好，托底可能性较小。

4. 未来展望

• 二季度预期：若无相应政策出台，预计二季度土地出让市场反应依旧较为平淡。
• 地产销售与投资：3月地产销售有小幅回暖，但后续销售数据有待观察；房企开工动力仍较弱，主要着力于保交付。

风险提示

• 海外环境变化超预期
• 政策超预期
• 宏观经济下行压力
• 样本数据处理偏差

附录

• 图表目录：包括土地出让成交累计规模及同比增速、国有土地出让收入累计规模及同比增速、土地流拍率及溢价率等。
• 数据来源：中指数据、Wind、天风证券研究所等。

小结

2023年一季度，全国土地出让市场整体偏弱，但浙江、江苏、广东等省份表现较好，呈现出结构性改善。高能级城市如南京、苏州、杭州、广州、深圳等率先回暖，而部分省份如山东、贵州、湖南等土地出让增速为负，对财政收入构成一定风险。国企拿地占比下降，企业拿地结构有所改善，城投平台在拿地企业中占据一定比例，但拿地数量少、地块资质好，托底可能性较小。未来，二季度土地市场预计仍将较为平淡，但结构性改善仍有可能。