土地专题报告系列之十：哪些省市1_7月土地出让覆盖债务本息，仍有压力？-20200816-广发证券-19页_966kb

土地专题报告系列之十总结

核心内容概述

本报告主要分析了2020年1-7月全国及各省市土地出让金的变化情况，以及土地出让对城投债还本付息的覆盖能力。整体来看，全国土地市场在7月供需环比走弱，但同比仍小幅上涨。部分省市土地出让金增长显著，而一些地区则面临较大的下滑压力。

主要观点

全国土地市场情况

• 7月供需环比走弱：全国土地供给和成交面积环比下降，但同比小幅增长。
• 出让金增长：2020年7月全国出让金为6851亿元，同比增加7%；1-7月累计出让金为4.07万亿元，同比增加11%。
• 分线城市表现：一线城市出让金同比增长68%，二线城市整体同比下降8%，但部分城市表现较好；三线城市同比小幅增长14%。

高总价/高溢价率地块分布

• 高总价地块：7月，杭州下城区新增一幅116亿元地块由滨江集团竞得，是全国单月成交总价最高的地块。
• 高溢价率地块：主要集中在江苏、安徽、江西、浙江等地，7月全口径溢价率超过25%的城市有50个，住宅溢价率超过25%的城市有56个。
• 高溢价率城市：上海、北京、深圳、厦门、广州、佛山等地有较多地块溢价率超过30%。

土地出让金下滑较大的省市

• 省层面：12个省份2020年1-7月累计出让金同比为负，其中云南、天津、安徽、广西、湖北降幅超过15%。
• 城市层面：24个城市2020年1-7月土地出让金大于10亿元，但同比降幅超过40%。四川、云南、安徽较多，分别有4个、3个、3个。
• 特别关注城市：云南昆明、安徽宣城、安徽六安、湖南株洲、陕西延安等城市出让金降幅超过60%。

土地出让覆盖债务本息情况

• 覆盖比值较低：贵州、云南、宁夏、天津等省市土地出让金对债务的覆盖比值低于60%，其中云南仅为39%，宁夏为30%，天津为28%。
• 供给与需求差异：部分省市如宁夏、吉林、上海因供给发力，出让金增长显著；而江苏、江西、北京等省市供给较弱，但市场热度较高。

关键信息

• 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心
• 分析师：刘郁
• 联系人：黄晓曦

分线城市土地出让金及同比数据

城市类型	7月出让金同比	1-7月出让金同比
一线城市	+68%	+59%
二线城市	-8%	+1%
三线城市	+14%	+13%

高溢价率城市分布

• 全口径溢价率>25%：50个城市
• 住宅溢价率>25%：56个城市
• 主要城市：江苏（徐州、常州、南通、盐城、扬州、泰州、宿迁）、浙江（嘉兴、湖州、金华、丽水）、安徽（芜湖、蚌埠）、江西（抚州、上饶）、福建（福州、三明）、河南（南阳、信阳）、四川（德阳、宜宾）、广西（南宁、桂林）、广东（东莞）、湖北（襄阳）、湖南（永州）、贵州（遵义）等。

土地出让金下滑较大的城市

城市	7月出让金	1-7月出让金	同比降幅
云南昆明	243亿元	215亿元	-66%
安徽宣城	29亿元	26亿元	-62%
安徽六安	85亿元	76亿元	-43%
江苏合肥	394亿元	394亿元	-43%
江苏南京	478亿元	1272亿元	48%
江苏苏州	288亿元	1230亿元	18%
江苏无锡	268亿元	741亿元	83%
江苏扬州	323亿元	241亿元	68%
江苏盐城	154亿元	185亿元	20%
江苏宿迁	154亿元	154亿元	56%
江西抚州	153亿元	89亿元	69%
江西上饶	178亿元	134亿元	49%
江苏淮安	24亿元	48亿元	-56%
广东清远	23亿元	28亿元	-74%
河南开封	19亿元	63亿元	-38%
湖北鄂州	12亿元	33亿元	-49%
云南普洱	0.4亿元	6亿元	-93%
新疆博尔塔拉	0.2亿元	3亿元	-93%
江苏常州	558亿元	361亿元	-13%
江苏南通	721亿元	249亿元	75%
江苏扬州	323亿元	241亿元	68%
浙江金华	466亿元	134亿元	32%
浙江湖州	313亿元	154亿元	67%

风险提示

• 数据统计存在一定误差，需谨慎对待。
• 部分城市土地出让金大幅下滑，可能影响地方财政及城投债还本付息能力。

图表索引

• 图1：全国单月供给建面及同比
• 图2：全国单月出让金及其同比
• 图3：全国累计供给建面及同比
• 图4：全国累计出让金及其同比
• 图5：2020M7各线城市土地出让金及其同比
• 图6：2020M7一线城市土地出让金及其同比
• 图7：2020M1-7各线城市土地出让金及其同比
• 图8：各线城市单月全口径土地溢价率
• 图9：全国土地单月流拍率
• 图10：2020年1-7月地价>50亿元的地块个数
• 图11：2020年1-7月地价>50亿元的地块按城市分布
• 图12：按全口径溢价率分布的城市数目
• 图13：按住宅溢价率分布的城市数目
• 图14：2020年1-7月各省份累计土地出让金及其同比增速
• 图15：2020年8-12月各省还本付息总额及土地出让金覆盖倍数
• 图16：2020M1-7出让金/2020年M8-12还本付息总额>100%的一二线城市
• 图17：2020M1-7出让金/2020年M8-12还本付息总额>100%的三线城市

表格索引

• 表1：二线城市单月成交和累计成交
• 表2：2020年7月以来成交总价>50亿元的地块
• 表3：2020年1-7月成交总价>50亿元且溢价率>30%的地块
• 表4：2020年7月溢价率>25%且2020M1-7出让金>50亿元的城市
• 表5：2020年M1-7土地出让金大于10亿元且同比降幅大于40%的城市
• 表6：2020年M1-7流拍宗数>10块、流拍率>10%且出让金同比<0的城市
• 表7：2020年1-7月各省份累计土地供需指标对比