20220313-天风证券-房地产行业研究周报_棚改会卷土重来吗__18页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2022年3月5日至3月11日期间房地产行业的政策动态、市场成交情况以及投资建议，重点探讨了棚户区改造政策是否会卷土重来，并对新房、二手房及土地市场进行了详细分析。

主要观点

1. 棚改政策回顾与展望：

   • 郑州市发布政策推进棚改货币化安置，计划在3年内完成安置工作，确保2024年群众回迁安置全部完成。
   • 2015年国家推动棚改货币化安置，促进了三四线城市去库存；2018年后政策热度逐渐减退，2022年棚改计划仅为120万套。
   • 未来城市更新将更多聚焦于老旧小区改造和新型基础设施建设，货币化安置对房地产市场的托底作用有限。

2. 市场成交情况：

   • 新房市场本周成交面积为384万平，月度同比-38.06%，较上月下降10.94个百分点。
   • 二手房市场本周成交面积为140万平，月度同比-26.01%，较上月改善9.59个百分点。
   • 土地市场本周成交面积为1900万平，滚动12周同比-40.09%；成交总额为140亿元，滚动12周同比-47.71%。

3. 政策影响：

   • 郑州市、苏州、福州等地出台了多项政策，包括预售资金监管、城市更新、人才购房补贴等。
   • 国家层面强调结构性宽松政策，包括金融支持和新型基础设施建设。

关键信息

政策梳理

市场动态

• 新房市场：

  • 本周成交面积384万平，月度同比-38.06%，较上月下降10.94个百分点。
  • 分能级看，一线城市、二线城市、三线及以下城市分别同比下降42%、31%、52%。

• 二手房市场：

  • 本周成交面积140万平，月度同比-26.01%，较上月改善9.59个百分点。

• 土地市场：

  • 本周成交面积1900万平，滚动12周同比-40.09%。
  • 成交总额140亿元，滚动12周同比-47.71%。
  • 全国平均溢价率+1.01%，滚动12周同比-10.48个百分点。

投资建议

• 行业beta：

  • 未来行业beta取决于结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。

• alpha机会：

  • 收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。
  • 逆周期加杠杆的精准度。
  • 围绕住房场景价值的长期挖掘。

• 推荐标的：

  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 行业销售下行周期开始。
• 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

结论

整体来看，房地产行业在政策和市场双重影响下，面临去库存和市场调整的双重压力。未来政策将更多关注结构性宽松和城市更新，而市场成交和土地交易则呈现弱势。投资需关注政策导向和企业基本面，把握收并购和行业结构性调整带来的机会。