2018年棚改怎么看？_28页-1mb

2018年棚改货币化安置分析报告总结

核心内容概述

2018年棚户区改造（简称“棚改”）货币化安置比例将有所下降，但不会出现断崖式下滑。货币化安置主要向中西部三四线城市下沉，以促进房地产去库存。棚改作为一项重要的民生工程，其货币化安置比例在不同地区存在差异，且受地方政府政策与市场情况影响。总体来看，棚改对房地产销售和投资仍有支撑作用，但其边际贡献将逐渐减弱。

主要观点

• 货币化安置非全国统一：货币化安置根据地区情况“因地制宜”、“因城施策”，库存不足的地区将严控该比例。
• 棚改对房地产销售的拉动作用：2017年棚改货币化安置拉动商品房销售面积约29232万平方米，占全年商品房销售面积的17.26%。
• 棚改货币化安置将逐渐减弱：随着房地产库存去化完成，货币化安置对商品房销售的带动作用将在未来三年边际减弱。
• 资金来源多元化：棚改资金主要来源于抵押补充贷款、公共财政支出和棚改专项债，其中PSL在上半年发放较快，但下半年将放缓。
• 重点区域转移：2018年棚改货币化安置重点区域转向中西部库存压力较大的三四线城市，东部城市货币化比例将大幅降低。
• 房企表现分化：龙头房企具备较强的抗风险能力，而中小房企可能因区域市场波动面临信用风险。

关键信息

棚户区改造进程

• 棚户区分为城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房四类。
• 2018-2020年三年棚改计划将完成1500万套改造任务，2018年目标为580万套。
• 2013-2017年棚改目标基本完成，完成比例超100%。

货币化安置情况

• 2014年以来，货币化安置比例逐年上升，2017年达到60%。
• 2018年，棚改货币化安置比例预计降至55%，但不会出现断崖式下降。
• 货币化安置带动商品房销售面积的贡献比例在2017年为17.26%，预计2018年为13.56%。

资金来源分析

• 抵押补充贷款（PSL）：2018年上半年新增PSL为4976亿元，占2017年全年新增额的78.36%。
• 公共财政支出：2016年棚改支出达1722亿元，同比增长33.55%。
• 棚改专项债：2018年6月，天津市发行全国首单棚改专项债，融资规模108亿元，利率3.88%。未来专项债将成为棚改重要资金来源。

区域销售情况

• 东部地区：销售增速明显下降，货币化安置比例降低。
• 中西部地区：商品房销售量价齐升，货币化安置比例较高，成为销售增长的重要推动力。
• 2018年1-5月：中部地区销售面积累计同比增长13.3%，销售额增长26.9%；西部地区销售面积增长9.9%，销售额增长26.8%。

投资建议

• 优先推荐：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A，因其杠杆可控、高成长性。
• 建议关注：金科股份和蓝光发展，因其在中西部有较多布局，边际受益于棚改货币化政策倾斜。

财务数据概览

风险提示

• 行业调控政策持续收紧
• 货币政策超预期收紧
• 棚改政策大幅调整

图表与数据支持

• 图1：棚户区改造进程
• 图2：历年棚改目标及完成情况
• 图3：棚户区改造的安置方式
• 图4：2017年各省份货币化安置比例TOP10
• 图5：2017年各地区货币化安置比例
• 图6：全国货币化安置比例
• 图7：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比
• 图8：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比
• 图9：新增抵押补充贷款（PSL）
• 图10：抵押补充贷款余额及同比增长
• 图11：国开行棚户区改造贷款支出及所占比例
• 图12：2017年国开行棚户区改造贷款支出占比
• 图13：棚户区改造资金链
• 图14：公共财政棚户区改造支出及同比增长
• 图15：棚户区改造支出占公共财政支出比例
• 图16：土地购置费用及房地产投资增速
• 图17：狭义库存去化周期
• 图18：广义库存去化周期
• 图19：棚改货币化安置对商品房销售的贡献（估计）
• 图20：各地区商品房销售额累计同比
• 图21：各地区商品房销售面积累计同比
• 图22：各地区商品房销售均价
• 图23：各地区商品房销售均价同比增长
• 图24：各地区商品房销售额单月同比
• 图25：各地区商品房销售面积单月同比
• 图26：中部土地购置费对比全国
• 图27：西部土地购置费对比全国
• 图28：银川土地成交价款及同比增速
• 图29：兰州土地成交价款及同比增速

表格数据概览

• 棚改货币化安置贡献：假设100%购买，东北地区贡献29.32%，中部地区20.76%，西部地区22.57%，东部地区12.52%。
• 棚改货币化安置对销售增速的影响：东北地区-24.38%，中部地区-18.44%，西部地区-14.26%，东部地区-14.56%。
• 棚改货币化安置趋势：2017年货币化安置比例60%，2018年预计55%，2019年50%，2020年45%。

总结

2018年棚改货币化安置将继续作为房地产去库存的重要手段，但其对销售的带动作用将逐渐减弱。货币化安置比例将逐步降低，重点转向中西部三四线城市。棚改资金来源包括抵押补充贷款、公共财政支出和棚改专项债，其中PSL在上半年发放较快，但下半年将放缓。随着房地产市场逐步趋稳，棚改货币化安置政策将更加灵活，不会一刀切停止。龙头房企具备较强的抗风险能力，而中小房企需谨慎应对区域市场波动。