房地产专题报告_棚改的货币化安置与实物化安置_18页_1mb

棚改的货币化安置与实物化安置专题报告总结

核心内容概述

本报告围绕中国棚户区改造（棚改）的政策演变、安置方式及其对房地产市场的影响展开，重点分析了货币化安置与实物化安置的差异、优劣势、对房地产销售与投资的拉动效应，以及政策收紧的原因和未来趋势。

主要观点与关键信息

1. 棚改政策与进程

• 起源与分类：棚改起源于2005年辽宁省试点，棚户区分为城市、国有工矿、国有林区、国有垦区危房四类。

• 政策推动：2008年中央首次全面启动棚改，2014年央行推出抵押补充贷款（PSL）支持棚改，2015年国务院提出棚改三年计划，推进货币化安置。

• 发展阶段：

  • 阶段一（2008-2013）：以实物化安置为主。
  • 阶段二（2014-2018）：货币化安置加速，成为主流。

• 目标与进展：截至2012年底，全国棚户区存量为4200万套，2013-2017年累计改造2700万套，2018年计划完成580万套，2019/2020年各剩460万套。

2. 棚改的两大安置方式

2.1 安置方式对比

2.2 货币化安置的优劣势

• 优势：
  • 拉动房地产销售，加速去库存。
  • 激发居民加杠杆，促进地方经济发展，尤其对三四线城市。
  • 实现棚改体系与商品房体系融合，推动开发商拿地和新开工。
• 劣势：
  • 需要大额资金，增加地方政府财政压力。
  • 成本高于实物化安置（约高33%），包括货币补偿溢价和土地成本。
  • 可能引发非理性房价上涨，增加金融风险。

3. 棚改对房地产投资的影响

• 货币化安置拉动房地产销售与投资：
  • 2014-2017年，货币化安置去库存面积逐年增加，分别为3596、15274、24982、31059万平方米。
  • 2017年货币化安置去库存面积占商品房销售总面积的21.5%，对三四线城市影响更大。
• 实物化安置影响较小：
  • 不计入销售数据，对房价和地价影响有限。
  • 但对房地产投资有直接推动作用，因为安置房建设本身需要投入。

4. 棚改专项贷款和货币化安置收紧的原因

• 货币化安置过度创造信用：
  • 货币化安置依赖PSL，刺激居民加杠杆购房，导致三四线城市房价非理性上涨。
• 增加地方政府债务：
  • 货币化安置可能产生隐性债务，地方政府需固定支付费用，增加财政负担。
• 国开行资产结构失衡：
  • 棚改贷款占国开行新增贷款比例过高，2017年达87.5%，占总资产21.4%，存在坏账风险。

5. 棚改的展望

• 短期趋势：
  • 2018年棚改计划开工580万套，资金已过半到位，审批流程收紧但项目仍按原计划执行。
  • 预计货币化安置拉动房地产销售面积在19720万至29580万平方米之间，同比增速有所下降。
• 长期趋势：
  • 政策收紧，棚改进程放缓，货币化安置比例逐步降低，实物化安置回归主流。
  • 棚改专项债逐步替代政策性银行专项贷款，2018年试点发行，但短期内无法完全替代PSL。
  • 2018年专项债发行规模仅为2080亿元，远低于政策性银行专项贷款的12800亿元。

6. 风险提示

• 房地产调控政策转变：可能影响棚改对房地产市场的拉动作用。
• 信用风险超预期：棚改资金链断裂或地方政府债务问题可能引发金融风险。