棚改货币化专题研究系列一：从500万到580万套，18年棚改怎么看？-20180110-兴业证券-12页-1mb

棚改货币化专题研究：2018年棚改计划与住宅销售影响分析

核心内容概述

本报告分析了2018年棚户区改造计划从500万套上调至580万套对房地产市场的影响，重点探讨了货币化安置对住宅销售的拉动作用及其对整体市场趋势的潜在影响。报告指出，尽管棚改货币化安置在2018年仍将对住宅销售形成正向拉动，但住宅销售同比增速中枢大概率仍会回落。

主要观点

1. 棚改货币化安置是当前主流

• 安置方式：棚改安置方式主要包括实物化安置和货币化安置两种。
• 实物化安置：通过分配安置房实现，对房价影响不大，但直接拉动房地产投资。
• 货币化安置：通过购房券、政府购买存量房或一次性货币补偿实现，直接拉动房地产销售，短期内刺激房价上行，并间接影响房地产投资。

2. 2017年棚改货币化对住宅销售的拉动作用

• 预计2017年棚改货币化安置比例约为60%。
• 棚改货币化拉动了2017年住宅销售面积增长约4.41%，占当年新增住宅销售的21.51%。
• 若剔除棚改货币化的影响，2017年住宅销售增速可能不到1%。

3. 2018年棚改计划上调对住宅销售的影响

• 原市场预期为500万套，实际上调至580万套。
• 若货币化安置比例维持在60%，棚改货币化将对住宅销售面积形成-1%的拖累，全年住宅销售面积同比预计为-3.3%。
• 若货币化安置比例提升至65%，棚改货币化将拉动住宅销售面积0.7%，全年住宅销售面积同比预计为-1.6%。
• 若货币化安置比例进一步升至70%，棚改货币化将拉动住宅销售面积2.4%，全年住宅销售面积同比预计为0.1%。

4. 货币化安置比例提升空间有限

• 政策层面对于棚改货币化的表述已明显弱化，国开行支持棚改的意愿可能下降。
• 国开行净息差缩小，发债成本上升，限制其进一步加大棚改贷款支持力度。
• 因此，货币化安置比例进一步上升的空间有限，预计2018年货币化安置比例仍将在60%-70%之间，对住宅销售的拉动作用大概率低于2017年。

关键信息

棚改发展历程

• 试点阶段（2005-2007）：辽宁率先启动棚改，通过“政府主导+市场运作”模式，改善70.6万户、211万人的住房条件。
• 推广阶段（2008-2012）：棚改作为保障性安居工程的一部分，全面启动，全国改造各类棚户区1260万户。
• 加速阶段（2013-至今）：2013年国务院出台棚改意见，2015年后强调推进货币化安置，2016-2017年棚改开工分别为606万套和609万套。

棚改对房地产市场的影响

• 货币化安置对住宅销售有显著拉动作用，但对住宅销售面积的拖累也在逐步显现。
• 2017年住宅销售面积同比增长约5%，其中棚改货币化贡献了约3.1亿平方米。
• 2018年棚改计划上调至580万套，预计对住宅销售的拉动作用有所回升，但全年住宅销售面积同比增速中枢仍可能回落。

风险提示

• 基本面变化超预期
• 监管政策超预期

基准假设下的预测

• 2018年棚改货币化对住宅销售的拉动作用预计在0.7%-2%之间。
• 全年住宅销售面积同比增速可能在-1.6%-0%之间。

数据来源

• 住建部
• Wind
• 兴业证券经济与金融研究院

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