房地产行业：住建部7月12日会议关于棚改点评，民生工程不忘初心，棚改不搞一刀切，也防范推高房价-20180713-申万宏源-14页-1mb

棚改政策与房地产市场分析总结

核心内容

2018年7月12日住建部会议强调，棚改工作将继续推进，但将更加注重因地制宜，避免“一刀切”做法，并防止推高房价。会议指出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应调整棚改安置政策，以实物安置为主；而库存较高的地区可继续推进货币化安置。

棚户区改造是推进城乡制度改革、加快农业转移人口市民化的重要手段，旨在为农村人口提供城市住房，帮助其获得城市市民权利。通过棚改，可以有效促进三四线城市的城镇化进程，同时消化商品房库存，提升基础设施利用率。

主要观点

1. 棚改政策调整

   • 住建部明确要求控制棚改成本，严禁违规支出。
   • 货币化安置需因地制宜，库存不足地区以实物安置为主，库存充足地区可继续货币化安置。
   • 商品房库存不足的地区，应控制货币化安置比例，以避免房价过快上涨。

2. 棚改与城镇化关系

   • 棚改是推进新型城镇化的重要抓手，尤其对三四线城市意义重大。
   • 通过棚改，农村人口可获得城市住房，促进市民化，推动人口向城市集中。
   • 三四线城市仍处于城镇化加速阶段，未来将有大量农村人口进城落户，带来住房需求。

3. 棚改资金来源

   • PSL（抵押补充贷款）在2016-2017年为棚改提供了大量资金支持，但2018年PSL新增量有所下降。
   • 国开行和农发行的棚改贷款总量较高，成为棚改资金的重要来源。
   • 配套政策如“人钱挂钩”、“人地挂钩”等，旨在优化财政支持和供地结构。

4. 城镇化目标与进展

   • 户籍人口城镇化率目标为2020年45%、2030年60%，与常住人口城镇化率差距较大。
   • 2014-2016年（常住-户籍）城镇化率差值逐步缩小，表明市民化进程加快。
   • 三四线城市户籍人口城镇化率仍较低，需通过棚改和农村产权制度改革加快进程。

5. 房地产市场影响

   • 2018年1-6月全国棚改开工363万套，占全年任务的62.5%，下半年需加快进度。
   • 货币化安置比例降低，但棚改带动的房地产开发投资仍保持一定刚性。
   • 三四线城市房地产市场将经历平稳降温，但长期需求依然存在。

关键信息

• 棚改推进策略

  • 控制成本，严禁违规支出。
  • 实物安置为主，货币化安置为辅，根据库存情况调整政策。

• 城镇化进程

  • 一线城市已进入城镇化后期，二线城市市民化滞后，三四线城市仍处于加速阶段。
  • 户籍人口城镇化率低，制约了城市长期发展，需加快市民化进程。

• 政策与市场影响

  • 住建部会议强调棚改的民生属性，避免政策红利透支市场。
  • 三四线城市房地产市场将逐步降温，但长期需求稳定。

• 融资与投资建议

  • 建议关注具备融资能力和扩张潜力的房企，如一线龙头（保利地产、招商蛇口、万科A）和二线中型房企（新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展）。
  • 租赁政策落地和资产证券化（ABS、REITS）的发展值得重点关注，建议关注光大嘉宝、世联行等企业。

表格数据概览

表1：2018年40城商品住宅去化周期（月）

表2：我国棚改大省（万套）

表3：2017年棚改套均完成投资额（万元）

表4：部分省份国开行棚改专项贷款授信额度（亿元）

表5：2018年重点房地产公司估值表（部分）

投资建议

• 推荐房企

  • 一线龙头：保利地产、招商蛇口、万科A
  • 二线中型房企：新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展
  • 租赁政策相关：光大嘉宝、世联行

• 投资逻辑

  • 融资收紧与集中度提升是房地产行业的主旋律，建议布局具备融资能力和扩张潜力的房企。
  • 三四线城市房地产市场平稳降温，但长期需求依然存在，可关注其发展。
  • 租赁政策落地与资产证券化（ABS、REITS）制度推进，为房地产行业带来新的增长点。

结论

棚改政策的调整体现了国家对房地产市场调控的精细化，既保障了民生工程的持续推进，又防止了房价过快上涨。未来三四线城市房地产市场将逐步趋于理性，但长期城镇化进程仍将持续，带动住房需求。建议投资者关注具备融资优势和城市布局能力的房企，同时关注租赁市场和资产证券化等政策带来的投资机会。