20180713-申万宏源-房地产_住建部7月12日会议关于棚改点评-民生工程不忘初心_棚改不搞一刀切_也防范推高房价_14页_1mb

棚改政策与房地产市场发展分析总结

核心内容

2018年7月12日，住建部召开会议，对棚户区改造政策进行了点评，强调民生工程将持续推进，但需避免“一刀切”方式，防止推高房价。同时，会议指出应根据各地商品房库存情况和房价上涨压力，因地制宜地推进棚改货币化安置政策。

主要观点

• 棚改政策的调整：住建部明确要求控制棚改成本，严禁违规支出。对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地区，应采取实物安置为主；而库存充足地区则可以继续推进货币化安置。
• 货币化安置的弹性：货币化安置比例的降低对房地产开工投资的负面影响较大，但因目标套数不变，且下半年需加快进度，因此棚改对房地产投资的带动仍具有刚性。
• 城镇化与市民化：三四线城市仍处于城镇化加速期，棚改是推进农业转移人口市民化的重要手段，有助于解决农村人口落户问题和提升城市住房需求。
• 资金来源与融资渠道：棚改资金来源多样化，包括PSL、棚改专项贷款、PPP项目和社会资金。货币化安置比例维持在50%-60%之间，部分省份已开始降低其比例。
• 政策目标：到2020年，户籍人口城镇化率目标为45%，年均增长0.88个百分点；到2030年，目标为60%，需年均增长1.5个百分点。

关键信息

棚改政策执行情况

• 2018年1月至6月，全国棚改开工363万套，完成率62.5%。
• 2017年8月，住建部联合六部委明确货币化安置比例限制，对去化周期低于15个月的地区限制货币化安置比例。
• 2017年11月，住建部进一步明确对商品住房库存不足地区继续采用货币化安置，但棚改专项贷款不予支持。

商品房去化周期数据（2018年5月）

棚改大省及计划

投资建议

• 一线龙头房企：具备较强的融资能力和存量资源整合优势，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A。
• 二线中型房企：受益于城市发展和城市圈布局，推荐：新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展。
• 租赁政策相关企业：关注租赁市场政策落地，推荐：光大嘉宝、世联行。

政策背景与意义

• 城镇化进程：我国城镇化仍处于加速阶段，三四线城市是重点区域。
• 市民化需求：户籍人口城镇化率亟待提升，棚改与农村产权制度改革是关键手段。
• 住房需求：棚改提供标准化城市住房，解决农民进城住房问题，促进市民化。
• 市场稳定：政策强调“因城施策”，防止房价过快上涨，推动房地产市场长期健康发展。

资金来源与融资渠道

• PSL资金：2018年上半年PSL资金投放近五千亿，同比增幅39%。
• 棚改贷款：国开行和农发行棚改贷款投放总量为PSL新增量的2.3倍。
• PPP项目：2017年PPP项目投资额达5000亿元，其中约3500亿待执行。
• 专项债：财政部正在研究扩大棚改专项债和扶贫专项债的发行。

结论

棚户区改造政策在推进过程中更加注重因地制宜和控制成本，防止房价过快上涨，确保三四线城市房地产市场的健康稳定发展。货币化安置比例在部分地区有所下降，但总体仍保持在50%-60%区间。未来，随着户籍人口城镇化率的提升，棚改政策将继续作为推动城市更新和农村人口转移的重要工具，而租赁市场建设与资产证券化也将成为房地产市场发展的新方向。