20180701-天风证券-信用债市场周报_棚改降温_地产和城投怎么看__30页_863kb

棚改降温，地产和城投怎么看？总结

核心内容概述

棚户区改造（简称棚改）是国家推动的重要民生工程和发展工程，通过货币化安置等方式促进房地产去库存和带动经济增长。然而，近期棚改政策出现降温迹象，包括国开行棚改审批权上收总行、PSL支持力度减弱、政府购买服务期限不超过3年等，这些变化对地产和城投债市场产生一定影响。

主要观点与关键信息

1. 棚改与货币化安置的概念

• 棚户区：指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度大、房屋质量差、安全隐患多、配套设施不健全的区域。
• 货币化安置：指拆迁人将安置房折算为安置款，由被拆迁人自行选购商品房的方式。该方式可有效带动商品房销售和去库存，并间接促进房价上涨，刺激地产投资。
• 实物安置：政府新建安置房供被拆迁人选择，对当地商品房去库存和房价影响有限。

2. 棚改降温的迹象

• 国开行审批权上收：棚改项目审批趋严，可能放缓货币化安置推进，转向实物安置。
• PSL支持力度减弱：2017年PSL投放量为6350亿元，2018年1-6月投放量已达到去年全年78.36%，预计下半年PSL投放将减少。
• 政府购买服务期限缩短：合同履行期限一般不超过3年，增加地方政府支出压力，可能抑制棚改推进。

3. 棚改降温对地产和城投债的影响

对地产债的影响：

• 影响内生增长：房企需依赖内生现金流实现增长，棚改降温可能影响三四线城市楼盘去化速度。
• 关注三四线项目布局：对三四线城市项目依赖度高的房企受影响较大，需关注其项目去化情况。
• 估值压力：下半年信用风险可能逐步释放，但国企和龙头房企安全性相对较高。

对城投债的影响：

• 直接影响有限：棚改降温对城投平台存量项目影响不大，但可能间接影响土地出让收入。
• 重点在化解存量：城投债面临再融资和政策风险，需重点防范隐性债务风险。
• 政策导向：棚改专项债券可能逐步替代政府购买服务，成为地方政府融资的主要方式。

信用评级调整回顾

本周共65家发行人及其发行债券发生跟踪评级调整，其中47家上调，18家下调。

• 上调的发行人包括：诸暨市城市建设投资发展有限公司、重庆城市交通开发投资(集团)有限公司、中国巨石股份有限公司、浙江恒逸集团有限公司等。
• 下调的发行人包括：中弘控股股份有限公司、中国吉林森林工业集团有限责任公司、深圳市大富配天投资有限公司、安徽盛运环保(集团)股份有限公司等。

一级市场动态

• 发行量小幅上升：本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约879.5亿元，较上周小幅上升。
• 发行利率整体下行：交易商协会公布的发行指导利率整体下行，各等级变动幅度在-5至-3BP。
• 净融资额小幅上升：短融净融资额大幅上升，中票净融资额大幅下降，公司债和企业债净融资额小幅上升。

二级市场动态

• 成交量小幅上升：信用债市场交易活跃度上升，利率品现券收益率全部下行。
• 信用利差扩大：信用债收益率整体下行，但信用利差呈扩大趋势。
• 交易所市场表现：公司债上涨家数大于下跌家数，企业债上涨家数小于下跌家数。
• 风险提示：信用风险和政策风险仍需关注。

结论

棚改降温是政策调整的结果，反映了对房地产市场调控和地方政府债务管理的重视。对地产债而言，需关注三四线城市项目去化情况，对城投债而言，重点在于化解存量债务和防范再融资风险。市场整体呈现信用债发行和利率下行趋势，但信用利差扩大，需谨慎评估投资风险。