20220828-国盛证券-房地产开发2022W34_国务院会议提_一城一策_上半年多数房企业绩负增长_15页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业面临多重挑战，包括LPR下调、政策调整以及房企业绩普遍下滑。国务院提出“一城一策”政策，支持地方灵活运用信贷政策，合理支持刚性和改善性住房需求。这表明政策层面正积极应对当前房地产市场的需求萎靡与信心不足问题。与此同时，房地产板块整体表现不佳，中信房地产指数本周累计变动幅度为-1.4%，在29个中信行业板块中排名靠后。

主要观点

• 政策支持：国务院会议支持“一城一策”政策，表明政策层面正在推动地方灵活运用信贷等手段，以促进房地产市场复苏。
• 房企业绩下滑：已披露中报的房企中，65.1%的公司业绩出现负增长，其中77.1%的公司实现正收益，但净利润亏损的公司占22.9%。
• 信用债发行：本周房企信用债发行量环比增加，但净融资额为负，显示房企融资压力依然存在。
• 市场表现分化：部分房企股价表现亮眼，如滨江集团、保利发展等，但也有多家公司出现大幅下跌，如龙光集团、融信中国等。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为下半年政策放松空间较大，特别是对一二线城市的限购限贷政策。

关键信息

1. LPR下调与政策支持

• LPR下调：8月22日，央行下调1年期及5年期以上LPR，其中5年期以上LPR降至4.3%。
• “一城一策”政策：8月24日，国务院常务会议提出允许地方灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
• 政策意义：政策旨在通过系统性解决方案提升购房信心和需求，支持市场复苏。

2. 房企业绩情况

• 中报披露情况：截至8月28日，已有109家房企披露中期业绩，其中38家（34.9%）实现正增长，71家（65.1%）出现负增长。
• 归母净利润：84家（77.1%）实现正收益，25家（22.9%）亏损。
• 业绩预告：62家房企发布业绩预告，其中83.9%的公司业绩负增长，预增仅占4.8%，预减占38.7%，扭亏占3.2%。

3. 行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为-1.4%，落后大盘0.35个百分点，位列29个中信行业板块第18名。
• 个股表现：上涨个股39支，下跌个股96支，涨幅前五为天润数娱、广汇物流、滨江集团、*ST新城、海航基础；跌幅前五为大港股份、*ST宏盛、高新发展、长春经开、宋都股份。

4. 新房成交情况

• 30城新房成交：本周新房成交面积为278.3万平方米，环比提升8.3%，但同比下降23.3%。
• 一线城市：新房成交面积为76.9万平方米，环比提升10.5%，同比下降24.5%。
• 二线城市：新房成交面积为146.5万平方米，环比提升10.0%，同比下降22.7%。
• 三线城市：新房成交面积为54.9万平方米，环比提升1.3%，同比下降23.4%。
• 累计成交面积：30城累计新房成交面积为10021.6万平方米，同比下降35.4%。

5. 二手房成交情况

• 11城二手房成交：本周二手房成交面积为115.5万平方米，环比下降10.6%，但同比增长13.9%。
• 一线城市：二手房成交面积为27.7万平方米，环比下降11.8%。
• 二线城市：二手房成交面积为70.9万平方米，环比下降12.3%。
• 三线城市：二手房成交面积为16.9万平方米，环比下降0.3%。
• 累计成交面积：年初至今累计二手房成交面积为3728.2万平方米，同比下降20.5%。

6. 重点公司信用债情况

• 发行量：本周共发行房企信用债13只，环比增加2只，发行规模为107.9亿元，环比增加35.2亿元。
• 偿还量：总偿还量为153.0亿元，环比增加18.1亿元。
• 净融资额：净融资额为-45.1亿元，环比增加17.2亿元。
• 主体评级：AAA评级占比达86.2%，显示市场对高评级房企的偏好。
• 债券类型：一般公司债占比最高，为44.5%。
• 债券期限：以1-3年（41.6%）和3-5年（37.5%）的债券为主。
• 融资成本：龙湖集团中期票据利率较之前发行的同类型债券下降65个基点，显示融资环境有所改善。

投资建议

• 板块评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 重点关注公司：
  • A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂。
  • 物业板块：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示

• 政策不及预期：政策出台速度和执行力度可能低于预期，影响市场复苏。
• 基本面下行：房地产基本面继续恶化可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成更大影响。