20220807-国盛证券-房地产开发行业周报2022W31_全国多城推进_保交楼_全国性AMC参与房企纾困_13页_1mb

房地产开发行业周度分析总结

核心内容

本周房地产行业受到多重政策影响，全国多地推进“保交楼”政策，全国性AMC首次参与房企纾困。同时，部分城市放松限购限贷政策，加强预售资金监管，以稳定市场预期和促进市场流动性。房地产板块整体表现不佳，但部分个股出现明显上涨，反映出市场对某些房企或政策的积极反应。

主要观点

• 政策动态：银保监会及政治局会议多次提及“保交楼”，多地响应政策，如郑州设立100亿元纾困基金，长沙、绍兴、东莞等地加强预售资金监管。
• AMC参与：全国性AMC中国华融与阳光龙净集团签署纾困协议，表明政府对房地产风险化解的重视。
• 市场表现：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，在29个中信行业板块中排名第27。房地产股多数下跌，仅个别个股表现较好。
• 新房成交：30城新房成交面积309.5万平方米，环比和同比均下降。一线城市表现略好于其他城市，但整体仍处于下行趋势。
• 二手房成交：11城二手房成交面积125.4万平方米，环比下降13.6%，但同比增长23.2%。一线城市二手房成交增长，但同比仍为负。
• 信用债情况：房企信用债发行量保持稳定，主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，融资成本有所下降。
• 投资建议：房地产开发板块维持“增持”评级，建议关注A股和H股中的龙头企业及物业板块。

关键信息

房地产政策动态

• 全国性政策：
  • 央行2022年下半年工作会议指出稳妥化解重点领域风险，实施差别化住房信贷政策，保持房地产融资渠道稳定。
• 地方性政策：
  • 郑州设立100亿元房地产纾困基金。
  • 长沙对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭增加1套购房指标。
  • 嘉兴取消144㎡以下商品房的限售要求，对二、三孩家庭提供购房补贴。
  • 沧州对二孩、三孩家庭提高住房公积金贷款额度。
  • 信阳对购房人提供契税补贴。
  • 天津、四川等地加强保障房建设，优化住房公积金政策。
  • 浙江金华、广东东莞、云南大理等城市加强预售资金监管，确保资金用于工程建设。

房地产市场表现

• 新房成交：
  • 本周30城新房成交面积为309.5万平方米，环比下降10.5%，同比下降17.4%。
  • 一线城市新房成交面积72.9万方，环比增长4.0%，同比下降2.5%。
  • 二线城市新房成交面积173.0万方，环比下降14.9%，同比下降18.4%。
  • 三线城市新房成交面积63.7万方，环比下降12.1%，同比下降27.5%。
  • 今年累计31周新房成交面积同比下降36.0%，其中三线城市降幅最大（-47.0%）。
• 二手房成交：
  • 本周11城二手房成交面积125.4万方，环比下降13.6%，同比增长23.2%。
  • 一线城市二手房成交面积31.6万方，环比下降6.4%，同比为负。
  • 二线城市二手房成交面积77.8万方，环比下降15.5%，同比增长12.9%。
  • 三线城市二手房成交面积15.9万方，环比下降17.4%，同比增长12.9%。
  • 今年累计二手房成交面积同比下降23.5%，其中一线城市降幅最大（-38.9%）。

信用债情况

• 发行情况：
  • 本周共发行房企信用债16只，环比增加3只，发行规模102.91亿元，环比减少0.94亿元。
  • 主体评级以AAA为主（44.7%），债券类型以一般中期票据为主（42.8%），期限以3-5年为主（33.0%）。
• 融资成本：
  • 昆明公租短期融资券利率下降77bp，苏州高新中期票据利率下降59bp，反映出部分房企融资成本降低。

投资建议

• 板块评级：房地产开发板块维持“增持”评级，认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市。
• 关注个股：
  • A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂。
  • 物业：A股关注招商积余，H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行引发连锁反应。
• 疫情反复影响超预期。