20220925-国盛证券-房地产开发2022W38_中央_保交楼_资金落地提振市场信心_新房二手房成交有所回暖_14页_885kb

房地产开发市场分析总结

核心内容

本周房地产市场出现明显回暖迹象，新房和二手房成交面积同环比大幅改善。新房成交面积同比上涨 $22.9%$，环比上涨 $65.3%$，单周成交量创近两个月新高。二手房成交面积同比上涨 $100.6%$，环比上涨 $58.6%$。政策端多重利好提振市场信心，包括中央层面的“保交楼”专项借款落地、房地产金融化泡沫化势头实质性扭转，以及地方层面的政策放松。

主要观点

1. 市场回暖原因：

   • 政策端利好：中央和地方政策放松频次提高，包括“保交楼”专项借款、限贷放松、购房补贴、优化“商转公”贷款政策等。
   • 供销旺季：传统“金九银十”供销旺季到来，叠加去年基数下行，本周成交量显著提升。

2. 市场表现：

   • 中信房地产指数本周累计变动幅度为 $-2.3%$，排名29个中信行业板块第18名。
   • 新房销售面积同比降幅收窄，预计10-12月将进一步改善。
   • 二手房市场表现更强劲，同比大幅增长，市场活跃度明显提升。

3. 政策放松方向：

   • 限购、限贷政策放松，尤其是一二线核心城市。
   • “带押过户”政策在多个城市落地，有助于提升存量房交易活跃度。
   • 多地优化“商转公”政策，降低购房者还款压力。

4. 融资情况：

   • 房企信用债发行量大幅增加，发行规模达168亿元，净融资额46.76亿元。
   • 主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据和公司债为主，期限集中在3-5年和1-3年。

5. 投资建议：

   • 房地产开发板块维持“增持”评级。
   • 建议关注A股企业：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份。
   • H股企业：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
   • 物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

关键信息

• 新房成交情况：

  • 本周30个城市新房成交面积为356.7万平方米，环比提升 $65.3%$，同比提升 $22.9%$。
  • 一线城市新房成交面积98.1万方，环比 $59.6%$，同比 $57.7%$。
  • 二线城市新房成交面积181.7万方，环比 $94.8%$，同比 $8.8%$。
  • 三线城市新房成交面积76.9万方，环比 $26.1%$，同比 $25.8%$。

• 二手房成交情况：

  • 本周11个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长 $58.6%$，同比增长 $100.6%$。
  • 一线城市二手房成交面积36.3万方，环比 $33.0%$。
  • 二线城市二手房成交面积72.5万方，环比 $78.4%$。
  • 三线城市二手房成交面积19.2万方，环比 $50.3%$。

• 重点公司信用债情况：

  • 本周共发行房企信用债16只，环比增加6只，发行规模168亿元，净融资额46.76亿元。
  • 主体评级以AAA为主，占比 $80.5%$。
  • 债券类型以一般中期票据（ $48.4%$）和公司债（ $36.1%$）为主。
  • 债券期限以3-5年（ $39.5%$）和1-3年（ $38.6%$）为主。

• 政策回顾：

  • 中央政策：国开行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，银保监会扭转房地产金融化泡沫化势头。
  • 地方政策：天津、郑州等地放松限购、限贷；多地优化“商转公”政策；广州、南京、无锡等城市落实“带押过户”政策；部分城市出台购房补贴、预售资金监管等措施。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行引发连锁反应。
• 疫情反复影响超预期。

投资建议

• 投资逻辑：本轮房地产周期与2008年、2014年不同，除了政策和销售复苏，还叠加了竞争格局改善。
• 推荐企业：
  • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

总结

本周房地产市场在政策放松和供销旺季的双重推动下出现回暖迹象，新房和二手房成交面积均实现显著增长。政策端持续发力，包括“保交楼”专项借款、限贷放松、购房补贴等，有效提振了市场信心。重点房企信用债发行量和融资规模均有所增加，融资环境有所改善。投资方面，房地产开发板块维持“增持”评级，建议关注具有竞争优势和政策受益的企业。同时，需警惕政策执行不及预期、基本面持续下行及疫情反复等风险因素。