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房地产行业分析总结：基本面承压下行，开发投资单月同比转负

核心内容

2021年10月19日发布的房地产行业报告指出，当前房地产行业面临基本面承压下行的局面，开发投资单月同比首次转负，销售数据虽略有改善但整体仍处低迷状态，融资环境持续收紧，行业整体处于调整期。报告认为，在政策持续调控的背景下，行业未来增长动力有限，但部分优质企业仍有投资价值。

主要观点

销售端：“金九”成色不足，“银十”下行承压

• 1~9月商品房销售面积同比增长11.3%（1~8月增长15.9%），但9月单月销售面积同比下滑13.2%（8月为-15.5%）。
• 销售金额同比增长16.6%（1~8月增长22.8%），但9月单月销售金额同比下滑15.8%（8月为-18.7%）。
• 住宅销售金额累计同比增长17.8%（1~8月增长24.5%）。
• 销售均价持续下行，1~9月全国销售均价同比-0.79%（1~8月为-0.43%）。
• 30大中城市高频成交数据显示，10月至今同比-22.0%，显示“银十”销售依然承压。

开竣工：新开工乏力，开发投资单月同比转负

• 1~9月新开工面积同比-4.5%（1~8月-3.2%），9月单月同比-13.5%（8月-16.8%）。
• 土地成交建面同比-8.5%，显示土地市场活跃度下降。
• 竣工面积同比+23.4%，成为2021年确定性最强的增长指标。
• 开发投资完成额1~9月同比+8.8%（1~8月+10.9%），但9月单月同比-3.5%（8月+0.3%），累计增速回落，单月表现不佳。

融资端：单月同比连续3次负增长，内生回款为主要支撑

• 1~9月到位资金同比+11.1%（1~8月+14.8%），但9月单月同比-11.2%（8月-6.5%）。
• 国内贷款同比-25.0%（前值-19.6%），自筹资金同比-10.1%（前值-0.7%），回款同比-8.8%（前值-7.2%）。
• 销售回款占比达55.8%（1~9月）和50.1%（9月），成为主要资金来源。
• 融资环境依然偏紧，资金面持续收紧。

投资建议

报告建议关注以下几类企业：

• 稳健发展型：万科A、保利发展、金地集团；
• 成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份；
• 物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

行业评级说明

• 增持：未来6个月的投资收益率领先市场基准指数5%以上；
• 中性：未来6个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；
• 减持：未来6个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上。

总结

整体来看，2021年房地产行业在政策调控与市场环境双重压力下，销售与开发投资均出现下行趋势，融资环境持续趋紧。尽管竣工数据表现相对较好，但行业整体增长动能减弱，需关注政策变化与企业基本面。当前估值与仓位处于历史低位，市场存在一定的投资机会，但风险亦不容忽视。