20211019-光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告_地产投资单月同比转负_居民按揭降幅持续收窄_11页_975kb

房地产行业月度跟踪报告总结（2021年9月）

核心内容概述

2021年9月，中国房地产行业呈现以下主要特征：土地市场边际回暖，商品房销售情况有所改善，但地产投资单月同比转负，居民按揭贷款降幅持续收窄。行业整体仍面临区域分化加剧、流动性压力和信用风险等挑战。

主要观点与关键信息

1. 土地市场：边际回升，价格上扬

• 9月土地购置面积：2997万平方米，单月同比-2.2%，环比+52.3%。
• 9月土地成交价款：2700亿元，单月同比+21.2%，环比+76.9%。
• 9月土地购置单价：9007元/平方米，单月同比+23.9%，环比+16.2%。
• 1-9月土地购置面积：13,730万平方米，累计同比-8.5%。
• 1-9月土地成交价款：9347亿元，累计同比+0.3%。
• 1-9月土地购置单价：6808元/平方米，累计同比+9.7%。

市场动态：部分地方政府优化了第二批集中供地规则，如设定地价上限、竞品质等，以遏制非理性拿地行为，稳地价、稳房价、稳预期。预计四季度土地市场将逐步回归正轨。

2. 商品房销售：边际改善，区域分化加剧

• 9月商品房销售面积：1.61亿平方米，单月同比-13.2%，环比+28.7%。
• 9月商品房销售额：1.57万亿元，单月同比-15.8%，环比+24.8%。
• 9月商品房销售均价：9758元/平方米，单月同比-3.0%，环比-3.0%。
• 1-9月商品房销售面积：13.03亿平方米，累计同比+11.3%。
• 1-9月商品房销售额：13.48万亿元，累计同比+16.6%。
• 1-9月商品房销售均价：10342元/平方米，累计同比+4.7%。

区域表现：

• 东部、中部、东北地区销售面积同比降幅收窄。
• 西部地区销售同比降幅扩大，区域结构分化加剧。

政策影响：央行9月24日会议强调“两维护”，10月15日进一步释放房地产金融政策的稳定性信号，市场悲观情绪有所修复。

3. 地产投资：单月转负，新开工持续承压

• 9月房地产开发投资额：1.45万亿元，单月同比-3.5%，年内首次转负。
• 1-9月房地产开发投资额：11.26万亿元，累计同比+8.8%。
• 9月房屋新开工面积：1.74亿平方米，单月同比-13.5%。
• 1-9月房屋新开工面积：15.29亿平方米，累计同比-4.5%。
• 9月房屋竣工面积：4274万平方米，单月同比+1.0%。
• 1-9月房屋竣工面积：5.10亿平方米，累计同比+23.4%。

趋势分析：地产投资单月同比转负，新开工面积持续承压，但竣工面积保持较高增速，显示行业正在逐步修复。

4. 居民按揭贷款：连续两个月降幅收窄

• 9月居民按揭贷款单月同比：-6.8%，较8月-8.0%有所收窄。
• 1-9月居民按揭贷款累计同比：+10.7%，较1-8月+13.4%有所放缓。
• 居民按揭贷款占比：在房地产开发资金来源中占比16%，较2020年末基本持平。

市场预期：居民按揭贷款改善有助于房企加快资金回笼，缓解流动性压力。

投资建议

• 看好企业：综合实力较强的龙头房企，如万科A、万科企业、保利发展、中国金茂。
• 建议关注：金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。
• 行业展望：预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷回暖，竣工端维持高增长，资本市场悲观预期修复，房地产板块表现值得期待。

风险分析

1. 利率风险：全球通胀预期上升，大宗商品涨价可能推动国内利率上行，对地产开发板块带来压力。
2. 疫情与贸易风险：新冠疫情、中美贸易摩擦及欧洲政治风波可能影响部分行业的就业和居民收入，进而影响居民信贷扩张。
3. 信用风险：部分中小房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，信用风险有所上升，现金流管理能力较弱的房企可能出现局部违约。

估值方法与免责声明

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果显著差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 报告内容不构成投资建议，投资者应自行决策并承担风险。

评级体系

基准指数说明：

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

报告发布机构

光大证券股份有限公司

• 成立于1996年，全国性综合类股份制证券公司。
• 经营范围包括：证券经纪、证券投资咨询、财务顾问、证券承销与保荐、证券自营等。
• 报告由光大证券研究所编写，信息来源合法、可靠，但不保证其准确性和完整性。

关联机构

• 光大新鸿基有限公司：位于香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼。
• Everbright Sun Hung Kai (UK) Company Limited：位于英国伦敦64 Cannon Street, EC4N 6AE。

联系信息

• 分析师：何缅南

  • 执业证书编号：S0930518060006
  • 联系电话：021-52523801
  • 邮箱：hemiannan@ebscn.com

• 联系人：周卓君

  • 联系电话：021-52523855
  • 邮箱：zhouzj@ebscn.com

研报来源

• 20211011：土地成交量缩价涨，土拍市场优化规则——百城土地成交月度跟踪报告（2021年9月）
• 20210928：央行定调“双维护”，房地产市场悲观情绪持续修复
• 20210924：万科物流增资引入新投资人，资本运作可能性提升
• 20210916：基本面数据仍走弱，按揭边际改善或持续

总结

2021年9月，中国房地产行业在土地市场、销售情况和投资端均出现不同程度的变化。土地市场边际回暖，销售情况改善，但地产投资单月同比转负，新开工持续承压。居民按揭贷款连续两个月降幅收窄，有助于缓解房企资金压力。整体来看，行业流动性紧张情况有望在四季度逐步修复，但区域分化加剧、利率上行、信用风险上升等因素仍需关注。龙头房企表现值得期待，建议投资者关注其经营能力、品牌优势及信用状况。