房地产开发行业：住建部约谈房价增长过快5城；百强房企7月业绩环比降低33_-20210802-国盛证券-25页_897kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本文总结了2021年7月24日至7月30日期间，中国房地产开发行业的主要动态，包括政策调整、市场表现、重点城市成交及去化情况、融资状况以及投资建议等内容。整体来看，行业面临政策收紧、市场下行压力和融资环境恶化等挑战，同时部分城市在调控政策和市场管理方面有所加强。

主要观点与关键信息

政策调控

• 房企拿地限制：监管部门要求“三道红线”试点房企的拿地金额不得超过年度销售额的40%，以遏制高杠杆扩张，推动行业去杠杆。
• 住建部约谈：住建部约谈了5个房价增长过快的城市，包括银川、徐州、金华、泉州、惠州，这些城市被纳入重点监测名单，以稳定房地产市场。
• 央行政策：央行召开下半年工作会议，强调稳健的货币政策要灵活精准，支持绿色金融发展，加强宏观审慎管理。
• 地方政策：多地出台限购、限贷、限购资格管理、房源信息规范、租赁住房支持等政策，以稳定市场预期、规范市场秩序。

市场表现

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.43个百分点，在29个中信行业板块中排名第27位。
• 个股表现：本周上涨个股共11支，下跌个股129支，整体市场表现疲软。
• 房企表现：7月百强房企销售操盘金额为8612亿元，环比下降33%。中国恒大、绿城中国等头部房企跌幅较大，部分房企如华润置地、龙湖集团等表现相对稳定。

成交与去化情况

• 新房成交：48个城市新房成交面积为551.2万平方米，环比下降14.2%，同比下降18.6%。一线城市成交面积环比下降3.1%，二三线城市中12个城市出现环比增长，32个城市出现环比下降。
• 二手房成交：11个城市二手房成交套数为10203套，环比下降5.4%，同比下降34.5%。一、二、三线城市成交面积环比分别变动0.4%、-11.4%、-3.5%。
• 去化周期：13座样本城市平均去化周期为14.7月，环比增长17.5%。其中三线城市去化周期增长最快，达到23.4%。

融资情况

• 债券发行：本周房企信用债发行规模为97.30亿元，环比减少64.65亿元。净融资额为-149.22亿元，环比减少160.53亿元。
• 融资压力：房企面临较大的融资压力，部分企业因政策限制融资渠道受限，需更加注重现金流管理。

投资建议

1. 商业地产：现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股，值得关注。
2. 经纪服务：集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务龙头，如贝壳、我爱我家，具有增长潜力。
3. 商管+物管：稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司，如华润万象生活，具备长期增长潜力。
4. 龙头房企：经营稳健、现金流充裕且销售有增长潜力的房企，如金地集团、保利地产、万科A，可作为投资标的。
5. 代建行业：代建行业龙头企业，如绿城管理控股，具备较强的市场竞争力。

风险提示

• 疫情影响：疫情超预期可能对销售造成进一步下行压力。
• 政策执行：政策执行力度可能影响市场预期，导致销售进一步下滑。

重点城市表现

• 新房成交：一线城市中，北京成交面积环比下降3.1%，上海、广州、深圳均出现较大跌幅。二三线城市中，常州、娄底、武汉等12个城市出现环比增长，其余城市则出现下降。
• 二手房成交：一线城市中，北京、深圳、成都、东莞等城市二手房成交面积环比下降，但部分城市如杭州、苏州、厦门等二手房市场相对活跃。
• 去化周期：一线城市去化周期为13.9月，环比增长17.6%。三线城市去化周期增长最快，达到23.4%，显示市场活跃度有所提升。

总结

当前房地产行业面临政策收紧、市场下行和融资环境恶化的多重压力。政策调控加强，尤其是对房企拿地和融资的限制，推动行业去杠杆。重点城市新房和二手房成交面积均出现环比下降，部分城市表现优于其他。去化周期整体上升，反映市场活跃度有所下降。在投资方面，建议关注现金流优秀、运营稳健的房企及行业龙头。同时，政策执行和市场预期仍是主要风险点，需密切关注政策变化和市场动态。