甲级写字楼2016年Q4交易归纳（上海为主）_7页_535kb

乾立行研：甲级写字楼 Q4 交易归纳（上海为主）

核心内容概述

2016年第四季度，中国一线城市甲级写字楼市场整体呈现供需变化、租金承压、销售活跃等特点。上海作为核心市场，交易活跃度较高，但核心商务区的净吸纳量下降，租金增长趋缓。同时，非核心商务区因供应增加、需求释放而表现强劲。整体来看，市场在政策调控、行业调整和新兴区域发展等多重因素影响下，呈现出分化趋势。

主要观点

• 核心商务区净吸纳量下降，租金承压
  2016年全年，上海核心商务区甲级写字楼净吸纳量同比下降35%，为46万平方米。第四季度，净吸纳量为13万平方米，空置率小幅降至8.4%。
  受P2P退租潮、新增供应有限、非核心商务区竞争加剧等因素影响，核心商圈租金持续下滑，尤其是陆家嘴、静安、徐汇等传统高租金区域。

• 非核心商务区蓬勃发展
  非核心商务区空置率同比下降4.3个百分点，达22.8%。平均租金环比上升2%，同比上升3.4%，达到每平方米每天5.5元。
  新兴商圈如大虹桥、前滩等逐渐成熟，交通配套完善，租金相对低廉，对核心商圈形成竞争压力。

• 高端销售型办公楼市场销售量创新高
  2016年第四季度，上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米，环比上涨191%，年度成交量达1,019,067平方米，同比上涨93%。
  内资企业仍是主要买家，多个项目位于北外滩和虹桥交通枢纽。平均销售价格为每平方米41,300元，总销售额达431亿元。

• 2017年市场趋势预测
  2017年，上海核心商务区预计新增供应约130万平方米，非核心商务区新增供应约195万平方米，均创历史新高。
  核心区部分楼龄较长的写字楼将面临租金和入驻率承压，非核心区竞争加剧，空置率可能继续上升。

关键信息

上海市场表现

• 第四季度交易总额：421亿元人民币，环比上升190%。
• 最大交易：长江实业以200亿元出售世纪汇广场，买方为亚腾资产管理。
• 空置率：核心商务区空置率小幅降至8.4%，但部分区域如南京西路上升至7.2%。
• 租金变化：浦西租金9.6元/平方米/天，环比下跌1.5%；浦东租金7.9元/平方米/天，环比上涨1.4%。

北京市场表现

• 空置率微升：整体空置率上升至5.6%，CBD及周边区域分别达4.8%和6.1%。
• 租金微跌：平均租金为336.9元/平方米/月，环比微降0.1%。
• 金融行业主导：仍是需求主要来源，内资企业仍占主导地位，外资企业策略分化。

深圳市场表现

• 新增供应较大：第四季度空置率小幅下滑，但整体空置率仍上升。
• 租金承压：全市平均租金为221.9元/平方米/月，环比下滑2.0%。
• 区域差异明显：福田区租金下滑明显，宝安区租金小幅上涨。

广州市场表现

• 总吸纳量大幅增长：第四季度吸纳量超19万平方米，年度总吸纳量达71.4万平方米，同比增长97.9%。
• 珠江新城表现突出：租金持续上涨，占据全市76.4%的甲级办公需求。
• 空置率上升：全市空置率升至13.8%，琶洲区域空置率高达35.6%。

发展趋势分析

• 租金增幅放缓：一线城市整体租金增幅较2015年明显下降，上海仍为投资首选，占全国交易总额的67%。
• 非核心商务区供应高位：未来几年非核心区域新增供应将持续处于历史高位，竞争加剧，租金差距缩小。
• 新兴区域崛起：北外滩、虹桥、前滩等新兴商圈因交通便利、配套完善，吸引大量企业入驻，租金表现有望拉近与传统商圈的差距。
• 行业需求分化：传统金融、专业服务行业在核心区持续活跃，而TMT行业和民营企业自用需求将成为新增动力。

乾立观点

2017年，上海核心商务区供应放大、租金承压，但新兴商务区供应加码为企业选址带来良机，内资企业有望释放更多需求。静安、徐汇和陆家嘴等空置率较低的区域将保持良好发展态势。
未来，开发商和运营商需通过租金优惠、提升管理水平等方式应对市场变化，联合办公空间的发展也将为市场带来新的活力。