2021-07-31-第一太平戴维斯-Savills大湾区甲级写字楼指数（中）_12页_5mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容概述

大湾区甲级写字楼指数由第一太平戴维斯发布，旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供参考，以衡量大湾区内各城市甲级写字楼市场的变动趋势。该指数涵盖租金指数与价格指数，反映市场租金与售价的变化，以及总租用成本的动态情况。指数自2019年10月首次发布，定期进行半年度更新。

主要观点

• 租金指数：2021年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%，同比下降4.1%，至143.8。深圳是唯一录得租金正增长的城市，环比增长0.6%；而广州和香港租金指数分别下降1.2%和未明确，但香港租金指数降至134.7，首次同时低于广州及深圳。
• 价格指数：价格指数在下半年环比下降1.6%，至191.3。深圳价格指数下降最为显著，环比下降6.5%；广州和珠海价格指数略有上升，分别为0.4%和0.2%。
• 总租用成本：总租用成本包含净有效租金、物业管理费及相关税费。2021年下半年，有六个城市的总租用成本下降，而深圳、东莞、江门、肇庆因租金微涨、优质新增供应或物业管理费上升，总租用成本略有上升。
• 市场供需：2021年下半年，大湾区新增供应达137.5万平方米，总存量环比增长4.5%。区域净吸纳量达213.8万平方米，较疫情前增长47.5%。然而，部分二、三线城市因需求增长有限，空置率上升，区域平均空置率升至21.3%。
• 市场周期：除深圳外，其余城市均处于下降初期市场阶段，深圳则进入上升初期，租金自2018年下半年以来首次上升。
• 区域经济前景：预计2022年大湾区经济将保持积极增长，地区生产总值预计增长6.1%。TMT行业的发展将为写字楼市场带来持续动力。

关键信息

大湾区数据取样范围

• 研究范围包括大湾区内地九个城市及香港特别行政区。
• 香港、深圳、广州研究时间自2009年起，其他七个内地城市自2013年起。
• 澳门暂未纳入取样范围。

租金指数分析

• 整体趋势：租金指数持续下降，但降幅有所收窄。
• 城市表现：
  • 深圳：租金指数环比增长0.6%，为唯一正增长城市。
  • 广州：租金指数下降1.2%，至142.9。
  • 香港：租金指数降至134.7，首次低于广州及深圳。
  • 其他城市：租金指数均下降，降幅介于0.3%至6.2%。

价格指数分析

• 整体趋势：价格指数延续下降趋势，至191.3。
• 城市表现：
  • 广州：价格指数环比上升0.4%，至127.9。
  • 珠海：价格指数环比上升0.2%，至105.0。
  • 深圳：价格指数下降6.5%，至168.0。
  • 东莞：价格指数保持不变。
  • 其他城市：价格指数均下降。

总租用成本分析

• 总租用成本构成：净有效租金、物业管理费及相关税费。
• 城市表现：
  • 下降城市：包括香港、佛山、中山、惠州、江门、肇庆，其中香港降幅最大，为6.1%。
  • 上升城市：深圳、东莞、江门、肇庆，分别因租金微涨、优质新增供应或物业管理费上升而增长。

市场供需动态

• 新增供应：2021年下半年新增供应达137.5万平方米，总存量增长4.5%。
• 净吸纳量：区域净吸纳量达114.8万平方米，较去年增长1.1倍，较疫情前增长47.5%。
• 空置率：区域平均空置率升至21.3%，其中珠海空置率升至46.9%。

香港市场

• 租赁需求：受内资公司需求放缓及新增供应影响，空置率升至9.9%。
• 租金表现：租金指数下降，总租用成本环比下降6.1%。

深圳市场

• 净吸纳量：深圳净吸纳量达119.4万平方米，占区域总量的55.8%，创历史新高。
• 空置率：年末空置率降至22.7%，环比下降3.8个百分点。

广州市场

• 净吸纳量：广州净吸纳量达46.1万平方米，较2020年增长8.7倍。
• 空置率：年末空置率降至9.5%，为大湾区最低。

珠海市场

• 政策利好：受《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》影响，珠海净吸纳量达27.4万平方米，较2020年增长2.3倍。
• 空置率：空置率升至46.9%，受新增供应影响。

租户方市场特征

• 各城市仍呈现租户方市场特征，租户在租金谈判中占据优势，促使业主提供租金优惠或延长免租期以吸引租户。

香港与内地租用成本差距

• 香港总租用成本仍为区域最高，但与内地城市差距缩小，由2019年下半年的8.2倍降至本期的6.1倍。

市场周期阶段

• 下降初期：除深圳外，其余城市均处于下降初期市场阶段。
• 上升初期：深圳进入上升初期，租金表现积极，未来市场有望保持活跃。

展望

• 经济前景：预计2022年大湾区经济保持增长，地区生产总值预计增长6.1%。
• 市场挑战：新增供应量大，空置率上升，租赁市场竞争加剧，租金优惠仍将是业主主要策略。
• 销售市场：受开发商资金压力及全球经济不确定性影响，写字楼销售市场仍面临挑战，价格指数预计在2022年上半年继续下降。

联系方式

• 谢靖宇 Carlby Xie：第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事

  • 电话：+8620 3665 4874
  • 邮箱：carlby.xie@savills.com.cn

• 黎青山 Sam Lai：第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事

  • 电话：+8620 3665 4830
  • 邮箱：sam.lai@savills.com.cn

全球与区域总部

• 全球总部：第一太平戴维斯伦敦

  • 地址：33 Margaret Street, W1G 0JD, London
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