2019Q1上海甲级写字楼市场报告——去中心化趋势将延续_2页_878kb

上海甲级写字楼市场2019年第一季度报告总结

核心内容

本报告由江鹏撰写，他是Colliers的副董事，专注于研究工作，负责华东区市场分析。报告分析了2019年上海甲级写字楼市场的发展趋势，包括需求、供应、租金和空置率的变化，并提供了相应的市场建议。

市场趋势预判

需求趋势

• 2019年需求疲软：受经济增长放缓影响，整体市场需求将走低。
• 2020年需求回升：预计2020年需求将有所回弹。
• 核心区需求低迷：2019年第一季度核心区净吸纳量录得负值。
• 次中心区需求增长：次中心区的需求主要来源于TMT（科技、媒体和通信）、制造业与医疗等产业。

供应趋势

• 次中心区供应激增：预计2019年内次中心区将有约198万平方米的新增供应入市。
• 整体供应增加：2019年全年供应量约为25.8万平方米，而2018-23年度均值为99.3万平方米。
• 供应压力显著：新增供应将对整体租金水平形成压力。

租金趋势

• 2019年租金下降：预计全年平均租金将同比下降约3.8%。
• 2020年租金企稳：租金将在2020年基本走平。
• 2021-23年租金回升：租金将在未来三年内稳步增长。
• 空置率影响租金：由于次中心区供应增加，全市总存量中次中心区占比上升，导致整体租金水平下降。

空置率趋势

• 2019年底空置率上升：预计2019年底全市空置率将升至24.3%。
• 2020年空置率维持高位：空置率将在2020年保持在相似水平。
• 2021-23年逐步下降：空置率将在未来三年内逐年下降，预计2023年末降至20.2%。

市场建议

• 核心区业主需提升激励措施：为吸引或挽留租户，核心区业主应考虑提供免租期与装修补贴等优惠。
• 租户应积极续约：考虑到业主可能提供优惠条款，租户应于2019年内考虑续约或签订新租赁合同。
• 新项目仍有竞争力：尽管需求放缓，但品质好、区位佳的新项目在获取租户方面仍具优势，租户搬迁情况将维持。

投资市场活跃

• 外资持续活跃：在2018年四季度交易高峰后，外资机构在2019年第一季度仍保持买入态势。
• 大宗交易活跃：一季度共录得八项写字楼大宗交易，总金额达人民币296亿元（44.1亿美元），其中四项为外资买入。

表3：2019年第一季度上海主要大宗写字楼投资交易

• 估算价格
  数据来源：高力国际

表2：2019年第一季度上海主要写字楼租赁交易

数据来源：高力国际

图表分析

• 图4：展示了上海核心区与成熟次中心区子市场表现，租金水平以人民币每平方米每天为单位。