北京甲级写字楼租户普查三年演变_25页_5mb

北京甲级写字楼租户普查三年演变总结

核心内容概述

世邦魏理仕发布的《北京甲级写字楼租户普查2022》报告，回顾了2019年至2022年北京甲级写字楼市场租赁趋势与租户结构变化。报告分析了新增供应、存量物业调整、租户迁移、行业扩张等多重因素对市场的影响，揭示了北京写字楼市场在“创新”驱动下发生的结构性转变，并对未来三年市场趋势进行了展望。

主要观点

• 创新引领租户结构演变：过去三年，企业持续加大对研发和新技术的投入，推动写字楼租赁需求增长。金融、TMT、产业类和专业服务行业是主要受益者。
• 新增供应与存量调整共同驱动市场增长：新建楼宇和既有楼宇的租户调整共同推动了甲级写字楼租赁面积的显著增长，其中新建楼宇贡献最大。
• 租户迁移呈现多中心化趋势：租户迁移呈现“去中心化”与“再中心化”并存的局面，CBD仍是首选目的地，丽泽等新兴商务区则成为区域升级的重要选择。
• 租户面积变化活跃：既有楼宇中，金融、TMT、专业服务等行业租户扩租与减租情况较为明显，反映出行业增长与调整的动态。
• 中资企业增长快于外资企业：中资租户在规模扩张、品质升级和区域扩展方面表现突出，而外资租户虽有增长，但留存率更高，体现出其选址策略的谨慎性。
• 行业与区域趋势明确：金融、TMT、产业类、专业服务等行业在不同商务区的布局和增长趋势各有侧重，反映出不同区域的市场吸引力。

关键信息

租户结构演变

• 金融行业：金融租户总数下降，但头部机构扩张明显，金融科技成为增长亮点。外资金融机构留存率较高，中资企业更偏好新建楼宇。
• TMT行业：TMT行业租户数量和面积增长最快，尤其是互联网+服务、新媒体等细分领域。其在CBD、望京、奥体等区域布局密集。
• 产业类：制造业、医药及生命科学、能源及公共事业等产业类企业租赁需求显著增长，尤其在CBD、望京、丽泽等区域。
• 专业服务：专业服务成为第三大支柱行业，法律、管理咨询等细分行业在CBD和新兴商务区有显著增长。

区域发展动态

• CBD：作为传统商务核心区，CBD依然是各行业首选，金融、专业服务、医药及生命科学等行业在该区域增长明显。
• 丽泽：作为新兴商务区，丽泽因“金融+科技”定位和性价比优势，成为租户迁移和新增的重要区域。
• 望京：望京凭借交通和产业基础，成为TMT和产业类租户的重要聚集地。
• 东二环、奥体、王府井：这些区域在金融、TMT、专业服务等行业中具有一定的吸引力，尤其是性价比和交通便利性。

租户迁移趋势

• 搬迁动因：租户搬迁主要由品质升级、区域升级、租金成本考虑驱动，其中品质升级占89%，区域升级占46%。
• 搬迁路线：CBD是最大搬迁目的地，金融街、丽泽等区域则成为主要来源地。跨区平移和区域升级是主要迁移方向。

租户面积变化

• 扩租：金融行业扩租规模最大，TMT、制造业、医药及生命科学等行业的扩租比例较高。
• 减租：外资银行、能源及公共事业等行业的减租现象较为明显，尤其是因降本增效策略。

中资与外资对比

• 中资租户：在金融、TMT、专业服务等行业中表现突出，尤其偏好新建楼宇，且数量增长迅速。
• 外资租户：在甲级写字楼中保持较高的留存率，对楼宇品质和成本有较强关注，更倾向于既有楼宇。

未来展望

• 需求行业演变：TMT、金融、产业类等行业将继续增长，重点聚焦人工智能、大数据、非银金融、高精尖产业等领域。
• 高质量发展：企业对办公环境质量的要求提升，甲级写字楼需提供更优质的环境、灵活办公空间和定制化服务。
• 可租面积充足：预计2023-2025年新增供应量保持高位，分布在核心商务区、核心拓展区和新兴商务区，推动市场“多点开花”。
• 可持续发展：租户和业主对绿色、健康、节能减排等可持续发展策略关注度高，推动楼宇改造和绿色租赁条款的实施。

重要数据概览

• 甲级写字楼数量：138栋
• 总租赁面积：约520万平方米
• 租户数量：2,753家
• 租赁面积增长：新建楼宇贡献44%，既有楼宇贡献30%，总计净增41%
• 品质升级：89%的租户实现品质升级
• 区域升级：46%的租户实现区域升级
• CBD成为首选：CBD是最大搬迁目的地，贡献69%的迁入面积
• 丽泽崛起：丽泽成为第二大搬迁目的地，且是金融科技和产业类租户的主要聚集地
• 中资租户占比：67%，外资租户占比33%

结论

北京甲级写字楼市场在过去三年经历了显著的结构性变化，创新成为主要驱动力，租户迁移呈现多中心化趋势，中资企业增长迅速，外资企业则保持稳定。未来三年，市场将继续向高质量、可持续发展方向迈进，重点行业和新兴商务区将引领新的增长点。