甲级写字楼2016年Q4交易归纳（上海为主）_9页

乾立行研：甲级写字楼 Q4 交易归纳（上海为主）

核心内容概述

本报告分析了2016年第四季度中国主要城市甲级写字楼市场的情况，重点聚焦于上海，同时简要提及北京、深圳和广州的市场动态。报告指出，尽管整体需求放缓，但部分区域仍表现出强劲的租赁和销售活动。随着2017年新增供应的增加，市场格局将面临新的挑战与机遇。

主要观点

1. 上海市场表现

• 核心商务区净吸纳量下降：2016年第四季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量为13万平方米，同比下降35%，全年净吸纳量为46万平方米。
• 租金承压：核心商圈租金环比下降0.42%，其中陆家嘴、长宁、静安、徐汇、黄浦等区域跌幅较大。
• 空置率上升：浦西中央商务区空置率上升至9.1%，浦东中央商务区上升至7.9%；非核心商务区空置率上升至18.1%。
• 销售市场活跃：2016年第四季度高端销售型办公楼市场成交量达499,106平方米，环比上涨191%；全年成交量达1,019,067平方米，同比上涨93%。
• 大宗交易显著：世纪汇广场以200亿元人民币成交，成为本季度最大交易；其他如中区广场、朗润商务中心、星外滩1号等项目也有显著交易。

2. 全国市场趋势

• 外资投资仍活跃：2016年全国实际使用外资金额增长4.1%，对外非金融类直接投资增长44.1%。
• 一线城市租金放缓：上海和广州租金小幅下滑，北京和深圳租金保持稳定或微涨。
• 二线城市空置率高企：受新增供应影响，空置率保持高位，但部分城市如成都因租金差距缩小，市场升级需求增强。

关键信息

2016年上海写字楼市场数据

2016年主要交易项目

发展趋势预测

上海

• 2017年供应增加：预计新增供应约130万平方米，其中65%位于浦西，尤其是次级商务区。
• 新兴商圈崛起：北外滩、虹桥交通枢纽、前滩等新兴区域将有大量新建项目，成为企业选址新热点。
• 租金与空置率变化：浦西租金将中短期持续承压，浦东租金预计在2018年回调。
• 市场需求多元化：TMT行业及民营企业总部设立将推动租赁需求增长；内资企业自用需求增强。

其他一线城市

• 北京：空置率微升至5.6%，CBD及其周边租金微跌，但金融行业仍为主导。
• 深圳：新增供应较大，租金和售价承压下滑，未来创新产业将提升办公需求。
• 广州：总吸纳量大幅增长，珠江新城成为高端办公聚集区，但琶洲空置率较高。

乾立观点

• 核心商务区面临挑战：供应增加与租金承压将对传统核心商务区造成压力，需通过租金优惠和提升管理水平应对。
• 新兴商圈潜力巨大：非核心商务区因供应加码和租金相对低廉，将吸引更多企业入驻，成为投资新热点。
• 市场格局变化：随着新兴商圈的成熟，租金差距将逐步缩小，传统商圈的“地段”优势减弱。
• 联合办公空间发展：灵活办公模式为业主提供新的去化思路，满足不同租户的短期和长期需求。

总结

2016年，上海写字楼市场在供应增加和需求放缓的背景下，呈现“核心承压，非核心活跃”的格局。尽管租金小幅下滑，但高端销售型办公楼市场成交量创新高，显示出强劲的购买需求。随着2017年新增供应的持续增加，核心商务区将面临更大的竞争压力，而新兴商圈则有望成为企业选址和投资的新热点。全国范围内，一线城市租金增长放缓，二线城市空置率高企，但部分城市因市场升级需求增强，租金表现有所改善。乾立基金认为，未来写字楼市场将更加注重灵活性与服务质量，以适应不断变化的市场需求。