建发禾山后埔—枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划跟踪评级报告_28页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

• 优先级资产支持证券：建发房-2、建发房-3和建发房-4的信用等级均为AAA。
• 次级资产支持证券：未予评级（NR）。
• 专项计划成立时间：2014年8月20日，实际收到认购资金14亿元。
• 跟踪评级时间：2015年6月14日。
• 基础资产跟踪期间：2014年8月20日至2015年6月15日。
• 证券兑付情况：建发房-1已兑付，其余优先级证券利息均按时足额兑付，次级证券获得剩余收益。
• 基础资产收入：2014年为2.3亿元，覆盖优先级证券本息总额22.8亿元，覆盖倍数约为1.01倍。

主要观点

优势

1. 区域经济稳定：厦门市财政收入稳定，有利于土地出让价格的稳定。
2. 原始权益人资产规模稳定增长：禾山建设资产总额增长34.9%，股东实力雄厚，建发房产销售收入增加，资金回笼充裕。
3. 担保人信用状况稳定：建发股份资产规模及营业收入持续增长，担保实力强健。
4. 土地评估价格上升：土地拍卖评估价格增加，对优先级资产支持证券的本息覆盖倍数上升。

关注点

1. 政策及财政影响：房地产行业政策、区域规划和政府划款周期对土地出让及现金流回收有较大影响，存在不确定性。
2. 宏观经济风险：全球经济疲弱和我国经济增长放缓可能影响厦门市财政收入及建发股份的信用水平。

关键信息

交易概要

• 原始权益人：禾山建设
• 计划管理人：国联证券
• 监管银行/流动性支持机构：中国工商银行股份有限公司厦门市分行
• 托管银行：中国工商银行股份有限公司浙江省分行
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
• 后续义务承诺方：建发房产
• 担保人：建发股份
• 法律机构：福建天衡联合律师事务所
• 评级机构：联合信用评级有限公司

证券兑付

• 建发房-1：2亿元，票面利率5.50%，到期日2014年倒数第二个工作日，本息已按时足额兑付。
• 建发房-2：2.5亿元，票面利率6.20%，到期日2016年倒数第二个工作日，利息已按时足额兑付。
• 建发房-3：2亿元，票面利率6.60%，到期日2017年倒数第二个工作日，利息已按时足额兑付。
• 建发房-4：5.5亿元，票面利率6.90%，到期日2018年倒数第二个工作日，利息已按时足额兑付。

原始权益人及后续义务承诺方信用风险分析

禾山建设

• 资产规模：2014年资产总额为829,442.05万元，同比增长34.9%。
• 负债结构：2014年负债总额为611,374.93万元，增长50.83%，主要由于长期应付款增长。
• 经营状况：2014年营业收入为6,028.76万元，利润总额为11,492.89万元，净利润为8,565.98万元。
• 现金流：2014年经营活动产生的现金流量净额为-181,492.76万元，但因股东支持，短期偿债能力较强。
• 盈利保障：EBITDA全部债务保障倍数为0.02倍，盈利对债务的保护程度受项目整治进度和出让进度影响较大。

建发房产

• 资产规模：2014年资产总额为378.44亿元，同比增长16.14%，主要由于房地产开发存货增加。
• 经营状况：2014年营业收入为124.74亿元，同比增长57.11%，净利润为17.4亿元，同比增长7.87%。
• 财务指标：资产负债率78.09%，长期债务资本化比率63.16%，全部债务资本化比率58.17%。
• 现金流：2014年经营活动产生的现金流量净额为-56.94亿元，但因股东支持，短期偿债能力较好。
• 盈利水平：2014年整体毛利率为36.58%，受房地产销售成本波动及土地一级开发收入波动影响。

担保人担保能力分析

建发股份

• 资产规模：2014年资产总额为935.23亿元，同比增长16.84%，流动资产占比88.41%。
• 负债总额：2014年负债总额为713.44亿元，增长12.02%，流动负债占比74.93%。
• 盈利能力：2014年营业收入为1,209.25亿元，同比增长18.48%，净利润为46.84亿元，同比增长0.21%。
• 现金流：2014年经营活动产生的现金流量净额为-4.72亿元，但筹资活动现金流量净额为9.33亿元。
• 偿债能力：EBITDA利息倍数为3.67倍，EBITDA全部债务保障倍数为0.17倍，整体偿债能力较好。

专项计划现金流分析

基础资产现金流

• B3地块：2014年拍卖价格为31亿元，受益权金额为26.35亿元，专项计划受益权为14.265亿元。
• 回款情况：2014年回款2.3亿元，占该地块全部应收回款的14.14%，主要因政府预算拨款不足。
• 覆盖倍数：基础资产收入覆盖优先级资产支持证券本息总额，覆盖倍数约为1.01倍。

未来现金流预测

• A3地块：已完成80%拆除，预计2015年3季度达到出让条件，计划2015年3季度或4季度出让。
• A1地块：已完成50%拆除，预计2017年上半年达到出让条件，计划2017年3季度出让。
• 项目进度：整体项目进度及出让安排基本符合预期，专项计划资金回收有保障。

总结

• 专项计划优先级资产支持证券信用等级为AAA，次级证券未予评级。
• 厦门市区域经济及财政状况良好，有利于专项计划的稳定发展。
• 原始权益人禾山建设及后续义务承诺人建发房产具备较强的信用保障能力。
• 担保人建发股份财务状况稳健，具备较强的担保能力。
• 基础资产现金流表现良好，覆盖优先级证券本息，未来现金流有望进一步改善。
• 联合评级将持续关注房地产市场及专项计划的动态变化。