2017-建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划说明书_136页_38mb

建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划总结

核心内容概述

本专项资产管理计划由建发房产全资子公司禾山建设作为原始权益人，国联证券作为计划管理人，民生证券作为财务顾问，旨在通过资产证券化方式，将禾山建设在后埔—枋湖片区棚户区改造项目中获得的合同债权进行打包，向合格投资者发行资产支持证券，实现资金的筹集与管理，为投资者提供稳定收益。

主要观点与关键信息

一、项目背景与目的

• 项目涉及厦门市湖里区财政局未来五年内将薛岭B3-2、枋湖A1、枋湖A3地块土地出让金的85%（约30.01亿元）回拨给禾山建设。
• 专项计划通过购买上述合同债权，形成专项计划资产，用于向合格投资者发行资产支持证券，获取稳定收益。

二、资产支持证券结构

• 资产支持证券类型：分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。
• 优先级资产支持证券：包括建发房-1、建发房-3、建发房-4和建发房-5，共计4档，目标募集规模为12亿元。
• 次级资产支持证券：目标募集规模为2亿元，由禾山建设全额认购。
• 资产支持证券面值与参与价格：均为100元/份，参与价格为100元。
• 资产支持证券总份数：14,000,000份，其中优先级12,000,000份，次级2,000,000份。

三、交易结构与资金管理

• 基础资产：禾山建设通过实施后埔—枋湖片区棚户区改造项目而享有的合同债权，包括土地出让金回拨。

• 现金流预测：未来五年专项计划预计现金流如下（单位：亿元）：

  • 2014年：5.96
  • 2015年：2.48
  • 2016年：5.79
  • 2017年：4.73
  • 2018年：11.05
  • 合计：30.01

• 资金流转机制：

  • 湖里区财政局拨付棚户区改造收益后，监管银行在5个工作日内划至专项计划账户。
  • 若专项计划账户现金余额不足，计划管理人将向担保人建发股份发出《担保履约通知书》，由担保人于5个工作日内补足资金。

四、相关机构与职责

• 计划管理人：国联证券，负责专项计划的设立、管理和资产运用。
• 托管银行：中国工商银行股份有限公司浙江省分行，负责专项计划资产的托管。
• 监管银行：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，负责监管账户的管理。
• 担保人：厦门建发股份有限公司，为专项计划提供无条件、不可撤销的连带责任担保。
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限公司深圳分公司，负责资产支持证券的登记与托管。
• 流动性支持银行：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，在特定情况下提供流动性支持。

五、风险揭示

• 原始权益人破产风险：禾山建设作为项目实施方，若破产将影响项目进程和合同债权的实现。
• 担保人信用风险：建发股份未按约定提供担保可能导致投资者损失。
• 基础资产现金流不足风险：湖里区财政局未能按计划拨付资金将影响收益兑付。
• 计划管理人违规风险：管理人若违反相关法规，可能影响计划的正常运作。
• 监管银行与托管银行违规风险：若银行违规操作，可能影响资金的划拨和管理。

六、计划成立与终止

• 计划成立条件：推广期满，且各档资产支持证券认购资金总额不低于目标募集规模。
• 计划终止条件：包括收益分配完毕、本金兑付完毕、持有人大会决定终止、法定到期日届至或不可抗力事件发生等。

七、信息披露与运作

• 信息披露：计划管理人与托管银行需定期披露《资产管理报告》《资产托管报告》《收益分配报告》。
• 资产投资范围：限于银行存款、债券逆回购、货币市场基金、剩余期限不超过182天的固定收益类投资品种等低风险、高变现能力的投资产品。
• 资产支持证券转让：优先级资产支持证券可在深交所综合协议交易平台转让，次级资产支持证券由禾山建设认购，不得转让。

八、合格投资者与参与方式

• 合格投资者：具备适当金融投资经验和风险承受能力的投资者，需自行承担投资风险。
• 参与方式：现金方式，优先级资产支持证券可多次申购，最低首次申购金额为500万元，每次追加申购金额不低于100万元。
• 次级资产支持证券：禾山建设需在推广期内一次性认购全部次级资产支持证券。

九、财务与经营情况

• 禾山建设：

  • 注册资本：35,000万元，实收资本为35,000万元。
  • 股东结构：建发房产持股15.71%，建发集团持股54.654%，嘉润房地产持股82.857%。
  • 2012年财务数据：资产总额45.72亿元，负债总额34.38亿元，所有者权益11.34亿元，净利润3.59亿元。

• 建发房产：

  • 注册资本：20亿元，2012年资产总额超过760亿元，年营业收入超过940亿元。
  • 业务涵盖：房地产开发、保障房建设、城市基础设施建设、绿色节能住宅开发、城市综合体开发、物业管理等。
  • 2012年财务数据：货币资金16.18亿元，净利润为25.94亿元。

十、信用评级与收益分配

• 优先级资产支持证券：联合评级给予AAA级评级，但不构成投资建议。
• 收益计算方式：优先级资产支持证券按年支付预期收益，计算公式为：期初本金 × 预期年化收益率 × 实际天数 ÷ 365。
• 收益分配流程：
  • 初始核算日：托管银行核算专项计划账户资金。
  • 担保通知日：计划管理人向担保人发出《担保履约通知书》。
  • 分配资金划拨日：托管银行将资金划拨至指定账户。
  • 兑付日：中证登深圳公司将收益划付至资产支持证券持有人账户，为每年12月的倒数第二个工作日。

十一、法律与合规性

• 专项计划依据《证券公司资产证券化业务管理规定》设立，已获中国证监会批准（证监许可[2014]445号）。
• 所有交易活动均需遵守相关法律、法规及专项计划文件规定。
• 计划管理人、托管银行、担保人等机构均建立了完善的合规和风险控制体系。

十二、特别说明

• 定向转让选择权：建发房-5投资者可在2017年末选择将持有的资产支持证券以面值定向转让给建发房产。
• 计划不成立情况：若任一档资产支持证券募集不足，计划不成立，投资者资金将按活期利率返还。

结论

该专项资产管理计划通过将政府支持的棚户区改造合同债权证券化，为投资者提供了稳定收益机会，同时通过担保机制和多重监管确保资金安全。然而，投资者需注意原始权益人、担保人及银行的潜在风险，确保自身具备相应的风险识别和承担能力。