2017-建发禾山后埔—枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划跟踪评级报告_28页_1mb

信用等级公告总结

核心内容

• 联合信用评级有限公司对“建发房产后埔一枋湖片区旧村改造收益权专项资产管理计划”项下的优先级资产支持证券进行跟踪评级。
• 优先级资产支持证券建发房-2、建发房-3和建发房-4的信用等级维持为AAA。
• 建发房-1已安全兑付，信用等级未被提及。

主要观点

• 厦门市区域经济平稳增长，财政收入稳定，有利于土地出让价格的稳定。
• 原始权益人禾山建设资产规模稳步增长，股东实力雄厚，但营业收入受土地建设进度等因素影响较大，稳定性有待提高。
• 后续义务承诺人建发房产经营状况稳健良好，保持较好的盈利能力，强大的股东背景有利于履行相关义务。
• 担保人建发股份信用状况稳定，经营规模持续扩大，担保实力强健，对优先级资产支持证券具有很强的偿债保障作用。
• 跟踪期内，土地拍卖评估价格增加，对优先级资产支持证券本息覆盖倍数增加，提升偿债保障。

关键信息

资产支持证券情况

跟踪评级时间

• 跟踪评级日期为2015年6月14日。
• 基础资产跟踪期间为2014年8月20日至2015年6月15日。

原始权益人财务数据（2013-2014）

后续义务承诺人财务数据（2013-2014）

担保人财务数据（2013-2014）

信用评级观点

• 厦门市区域经济平稳增长，财政收入稳定，有利于土地出让价格的稳定。
• 原始权益人禾山建设资产规模稳定增长，股东实力雄厚，但营业收入受土地建设进度等因素影响较大，稳定性有待提高。
• 担保人建发股份信用状况稳定，经营规模持续扩大，担保实力强健。
• 优先级资产支持证券的利息在跟踪期内均能按时足额偿付，次级资产支持证券在兑付日获得剩余收益。
• 基础资产收入为23,000万元，覆盖当期优先级资产支持证券本息合计22,808.16万元，保障程度尚可。

优势分析

1. 厦门市区域经济平稳增长，财政收入稳定，有利于土地出让价格的稳定。
2. 原始权益人禾山建设资产规模稳定增长，股东实力雄厚。
3. 后续义务承诺人建发房产销售收入增加，房产销售资金回笼充裕。
4. 担保人建发股份信用状况稳定，经营规模持续扩大，担保实力强健。
5. 土地拍卖评估价格增加，对优先级资产支持证券本息覆盖倍数增加。

关注事项

1. 相关土地出让及现金流回收受房地产行业政策、区域规划和政府划款周期影响较大，回款情况具有一定不确定性。
2. 全球经济疲弱和我国经济增长放缓等宏观经济系统性风险可能影响厦门市的财政收入水平及担保人建发股份的信用水平。

交易概要

• 本专项计划由国联证券发行，所募资金用于向原始权益人禾山建设购买基础资产。
• 本期资产支持证券分为优先级和次级资产支持证券。
• 优先级资产支持证券包括建发房-1、建发房-2、建发房-3和建发房-4，各档产品均采用固定利率。
• 建发房-4投资人可在2017年末选择将持有的资产支持证券以面值全部或部分转让给建发房产。
• 采用优先级/次级资产支持证券的内部增信方式，以及建发房产的后续义务支持和建发股份的连带责任保证担保。

证券兑付情况

• 本专项计划于2014年8月20日正式成立，实际收到认购资金14亿元。
• 优先级资产支持证券建发房-1于2014年12月30日到期，本息已全部及时足额偿付。
• 建发房-2、建发房-3和建发房-4的利息均在跟踪期内及时得到足额偿付。
• 基础资产收入为23,000万元，覆盖当期优先级资产支持证券本息合计22,808.16万元，以及相关费用合计17.42万元。
• 未发生启动“担保”或“流动性支持”事项。

原始权益人及后续义务承诺方信用风险分析

原始权益人禾山建设

• 资产规模稳步增长，但营业收入受土地建设进度等因素影响较大。
• 2014年营业收入减少，净利润减少，主要因旧村改造地块未完成改造，未出让。
• 现金流方面，2014年经营性净现金流为负，但短期偿债能力较强。
• 长期偿债能力因EBITDA对债务的保障能力下降而受到影响。

后续义务承诺人建发房产

• 资产规模和盈利规模稳步增长，整体经营及财务状况良好。
• 主要业务为房地产开发、经营及管理，以及供应链运营业务。
• 2014年营业收入增长，但毛利率有所下降。
• 偿债能力较强，短期偿债能力较好，长期偿债能力保持较好水平。

担保人担保能力分析

担保人经营分析

• 建发股份保持“供应链运营 + 房地产”双主业格局，供应链业务收入首次突破千亿。
• 房地产业务收入增长，但毛利率下降。
• 2014年整体毛利率下降，受宏观经济形势变化、商品价格波动及贸易政策调整影响。

担保人财务分析

• 资产总额增长，以流动资产为主，流动资产中存货占比大。
• 负债总额增长，债务结构以长期债务为主。
• 所有者权益增长，主要由未分配利润增加所致。
• 盈利能力较强，但营业利润率有所下降。
• 现金流方面，经营活动现金净流出，但筹资活动现金净流入。

偿债能力

• 短期偿债能力尚可，速动比率下降，但流动负债中预收款项占比较大。
• 长期偿债能力保持较好水平，EBITDA利息倍数下降，但仍高于1倍。
• 担保人无未结清的不良信贷信息记录，过往债务履约情况良好。

基础资产及现金流分析

厦门市经济及财政状况

• 厦门市2014年GDP增长9.2%，财政总收入增长10.2%。
• 厦门市区域经济保持平稳较快发展，城市和农村居民消费能力不断提高。
• 厦门市不断增强的财政实力为全市土地一级开发及基础设施建设提供了良好基础。

湖里区区域经济和财政收支概况

• 湖里区2014年生产总值增长5.6%，财政总收入增长15.5%。
• 社会消费品零售额增长13.5%，全社会固定资产投资增长33.9%。
• 湖里区经济发展与财政状况保持稳定增长。

基础资产现金流情况

• 跟踪期内，基础资产收入未达到预测值，现金流表现因政府回款速度较慢低于预期。
• 预计剩余的属于专项计划的款项将于2015年内到位。
• 土地出让回收款能够覆盖2014年优先级资产支持证券应付的本息总额，覆盖倍数约为1.01倍，保障程度尚可。

总体评价

• 联合信用评级有限公司认为，本专项计划因资产服务机构不能履行义务而出现风险的可能性较低。
• 建发股份作为担保人，具有很强的代偿能力，担保人不能履行担保承诺的风险很低。
• 厦门市区域经济和财政状况良好，为专项计划提供了较好的保障。
• 未来需关注房地产行业政策、区域规划及政府划款周期对基础资产现金流的影响。